古い家を売るためのコツ 築40年超えのボロ家や戸建てでも売る方法を解説

築40年・50年といった古い家の売却、悩ましいですよね。

愛着のある家、先祖代々の土地。
思い入れがあるからこそどうすべきか迷う、こんなケースも多いのではないでしょうか。

ですが「空き家問題」は全国的に深刻化。
そのまま放置しておくことでトラブルになったり、場合によっては固定資産税が6倍にもなってしまうことも…！

そこで今回はついつい後回しになりがちな「古い家の売却」をピックアップ。

具体的な売却相場や、価格の決まり方など、基礎知識から分かりやすくレッスン。
古い家をお持ちの方は、すぐに売却の予定がなくても事前知識として役立つ内容となっています。

今回は築40〜50年といった古い家、一戸建てにターゲットを絞って解説していきます。

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古い家を売るために知っておきたい基礎知識

古い家を売るために、まず知っておきたい基礎知識について解説します。

古い家の売り出し価格はどうやって決まる？

古い家の売り出し価格については、不動産会社に査定をしてもらって決めるのが一般的です。

最近はネットで簡単に、複数の不動産会社に査定を依頼できる「一括査定サイト」が人気。
まずはこうしたネットのサービスから行動を開始されるのもオススメです。

不動産会社の方では、査定する際に「土地」と「建物」を分けて計算していきます。

そして土地の方では、「公示地価」や「路線価」といった公的データから相場を算出。
近隣の取引事例も合わせて参考にすることが多いです。

一方、建物の方の査定には「法定耐用年数」が用いられています。

例えば木造住宅の法定耐用年数は22年。
この22年間で査定額がゼロになるように、年々下がっていくことになります。

（引用：国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」）

次項ではこの「法定耐用年数」について、もう少し詳しく解説します。

法定耐用年数とは？

一般的なメンテナンスをしながら、家としての機能を果たしてくれる年数ということですね。

会計処理における「減価償却」の計算で使われる耐用年数が財務省令で定められており、これを法定耐用年数と呼びます。

法定耐用年数は固定資産税の計算にも使われますし、また今回のテーマである「家の価格査定」にも用いられています。

＊主な住宅の法定耐用年数＊

古い家の多くを占める木造の場合は、法定耐用年数は22年。

積水ハウスやミサワホームといったハウスメーカーが建てる軽量鉄骨は、色々な厚さの骨格材が使われるため法定耐用年数は19年。
3mm以下の金属造のところに当てはまります。

ところで、この法定耐用年数を過ぎたからといっていきなり住めなくなるわけではありません。
ここは食べ物の賞味期限と似ていて、年数をすぎてもまだまだ現役の家は沢山あります。

つまり法定耐用年数とは会計や税金の計算、そして不動産の査定などで用いる、あくまで計算上のもの。
必ずしも実態に即しているわけではないので、そこはご注意下さいね。

▶︎参考：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

【築40〜50年】一戸建ての売却相場

では実際に一戸建ての売却相場を大まかに計算してみましょう。

まず建物から。
築40〜50年の家となると、木造や鉄骨造では残念ですが建物の方にほぼ価値はつきません。

先ほどの表から分かるとおり、法定耐用年数を既に過ぎてしまっているため、あまり価格がつく事は見込めないのです。
（RC造などの特殊な物件は除く）。

このような価値をつけづらい建物全般のことを、不動産業界では「古家」と呼ぶことが多いです。

建物の方に価格がつかないとなると、後は土地の方を査定して価格を算出することに。
土地の査定方法はいくつか考えられますが、ここではざっくりと「路線価」から計算しましょう。

路線価は国税庁がネット公表しており、簡単に調べることができます。
例）東京都町田市森野3丁目

仮に上図の保育園の北側とした場合、「170D」とありますね。
これは「㎡あたり170千円」を表しています。

そして、路線価とは売買相場の80％程度に安く設定されていると言われています。

つまり2,125万円、これが大まかな売却相場ということになります。

また、国土交通省の「土地総合情報システム」で確認できる「地価公示」や「地価調査」も参考になります。

こちらのボタンから入ってみましょう。

「東京都」→「町田市」と選んで検索し、先ほどと近そうな地点を地図で確認。

先ほどの保育園を取り囲むように、3つの地点が見つかりました。
これを平均してみると、

つまり2,093万円と出ました。

路線価から求めた2,125万円と近いですね。
この2つをさらに平均化してもOK。

今回の町田市の例では、おおよそ2,100万円前後が土地・建物含めた売却相場、ということになりそうです。

▶︎参考
・国税庁「路線価図・評価倍率表」
・国土交通省「土地総合情報システム」

解体コスト分安くなりやすい

前項の例では売却相場2,100万円と出ましたが、実はここから解体コスト分安くなってしまう可能性があります。

もちろん、既存の家をそのまま活かして使うことになれば解体しませんから、その場合は気にしなくてOK。

ですが、築年数が古く建物の傷みが激しい場合、買い主はやはり建て替える可能性大。
大規模リフォームをする費用を考えたら、いっそのこと建て替えの方がベターということは多いでしょう。

すると、必要になってくるのが解体費用。
もしその物件が「更地（何もない状態）」ならそのまま新築工事に入れるのに対し、「古家あり」だと解体費用という余計なコストがかかることに。

買主からすれば、当然このコスト分は値引きしてもらおう、ということになるわけです。

このように、築年数が古い物件の場合は建て直す可能性が大きくなるため、解体コスト分値引き交渉されることは頭に入れておくと良いでしょう。

ちなみに解体費用は物件の大きさや状況にもよりますが、一般的な一戸建てを想定すると100万円〜200万円程度が目安です。

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古い家を売るためのコツ

次に、古い家を売るためのコツを3点ご紹介。

以上3点を順番に解説します。

空き家バンクに登録する

古い家を売るためのコツ1つ目は、「空き家バンクに登録する」です。

こちらは特に物件が空き家だった場合に有効。
意外と盲点になりやすいため、最初にご紹介しておきます。

空き家を「貸したい」「売りたい」人と、そんな空き家を「使いたい」人をマッチング。
全国の自治体により運営されています。

空き家バンクは、それぞれの地域によって活発に取引が行われているところと、あまり機能していないところがあるのが現状。

まだまだ改善の余地はありそうですが、各自治体により運営される公的サービスですから信頼性が高いのがメリット。

もし物件が空き家に該当するなら、多少の手間はかかっても登録しておいて損はないはずです。

空き家バンクでは、自治体と宅地建物取引業協会といった業界団体とが連携しており、プロの不動産担当者を通すこともできます。
これなら安心して取引できますね！

信頼できる不動産会社を選ぶ

古い家を売るためのコツ2つ目は、「信頼できる不動産会社を選ぶ」です。

実は、不動産会社と一口にいってもその中身はさまざま。

この中ではもちろん「売買メイン」の会社に依頼すべきです。さらにその中で、

こんな会社ならベスト！
会社選びは売却成功を左右する、最も大きな要因と言っても過言ではありません。

とはいえどの会社に相談したらいいのか迷ってしまう、そんな時はネットの一括査定依頼サービスが役立ちます。

ネットの査定依頼サービスなら今すぐにでも、スマホ1つでカンタンに一括査定依頼。
不動産売却のベストパートナー選びをサポートしてくれます。

ただしサービスを利用しても地域によってはあまり会社が選択できないことも。
その場合はいくつかのサイトを併用して試してみるのがおすすめ。

また地元で実際に評判がいい優良不動産店には、個別に連絡を取ってみることも大切です。

不動産一括査定サイト「イエウール」なら、登録社数や全国カバー率がトップクラス。

あるいは「HOME4U」はNTTデータグループ運営で歴史もあるため安心。

特に物件の所在地が今のご自宅から離れている場合、こうしたネットサービスは非常に便利。
是非、有効活用してみて下さいね。

物件に合った売り方を選択する

古い家を売るためのコツ3つ目は、「物件に合った売り方を選択する」です。

実は古い家を売るには、単に「土地と建物」として売る以外にもいくつかの売り方があります。
代表的なものは、古家つきの「土地」として売るという方法ですね。

この「売り方をどうするか」というのは大きなポイントになってきます。
これは物件の傷み具合や売り主の要望、将来的な利用価値などで変わってきます。

前項のような信頼できる不動産会社に何社か相談して、広くアドバイスをもらいながら判断していくと良いでしょう。

例えば築40年程度なら、外装と内装を丁寧にメンテナンスしていればかなりキレイな家も。
こちらは「ロングライフ住宅」がコンセプトのヘーベルハウスの相続実例です。

（引用：ストックヘーベルハウス）

40年前におじい様、おばあ様が建てられたヘーベルハウスが空き屋になっていたことから、相続して住むことにしました。

「築40年でも、家の造りはしっかりしていて新築と変わりません。60年無料点検システムがあるので、これから先も安心して住めると思いました」と話すTさん。

祖父母が選んだヘーベルハウスへの信頼から、リフォームして住むことを決断できたそうです。
（引用：ストックヘーベルハウス）

このようなしっかりした家は、取り壊し前提の「古家」と一括りにしてしまうにはあまりに勿体ない気がしませんか。

一口に築40年といっても状態は1戸1戸異なりますから、その物件に合ったベストな売り方を選択することが大切なのです。

では具体的にはどんな売り方があるのか、次から「古い家を売る方法」を4選ご紹介します。

古い家を売る方法4選

今回ご紹介する「古い家を売る方法」は次の4つです。

これらを順番に解説していきます。

古家つき「土地」として売る

1つ目は、古家つき「土地」として売る方法です。
これは築年数が経った物件の売却としては、最もオーソドックスな方法。

「古家つき」となった場合、基本的には「土地」をメインで売るという形になります。

そこで、売り出しの際の物件概要としては、土地の方は詳細に記載。
建物の方は「古家あり」の表記とともに、簡単な位置や写真、（時には間取り）などを記載するだけとなります。

つまり古家というのは「今は古い家が残っていますが、ご自由に処分して土地を使って下さいね。」といった意味合いになるのです。

ただし古家を気に入ってもらえた場合は、そのまま残して使うことももちろん可能。

このように買い主にとっては「解体するか」「活かすか」の選択肢が増えますし、売り主にとっては解体費用がかからないのがメリット。

ただし、解体費用の分、売却価格が安くなりやすいのはデメリットとして承知しておく必要があるでしょう。

古家つき土地におすすめなのは？

古家つき土地として売るのにおすすめなのは、それなりに傷みが進んでいる物件です。

と思わせる物件、ということですね。
築40〜50年ほどの家なら、この方法が最もオーソドックスでおすすめの売り方です。

解体して更地にして売る

2つ目は「解体して更地にして売る」方法です。
こちらは古家を残すのではなく、解体して完全な「更地（さらち）」にして売却することになります。

更地にすると当然、古家つきに比べてスッキリ。
新築住宅を考えている買主にとっては見栄えが良いため、早期に売却できるメリットがあります。

デメリットとしては、解体費用がかかること。
それから更地のまま売れない状態が続くと、次の固定資産税が最大6倍にもなってしまうことです。

実は、「住宅が建っている土地」は固定資産税が軽減されるという制度があります。
更地にすると、この「住宅用地の特例」が適用されなくなってしまうのです。

この固定資産税の問題を解決するコツは、「更地にする」と「売却する」この2つを同じ年に実行すること。

固定資産税の計算は毎年1月1日が基準です。
この1月1日に更地を持たないように、解体時期などを工夫すると良いでしょう。

解体して更地にするのにおすすめなのは？

解体して更地にするのにおすすめなのは、古家の傷みが激しい物件や、倒壊の恐れがある物件などです。

いくら古家といってもあまりにボロ家だと売却時のイメージに影響しますし、倒壊して近隣に損害を与えるようなことになったら大変。

解体費用がかかるのがデメリットではありますが、更地にしてしまった方が早期に売却できる可能性もグッと高まるでしょう。

リノベ向き物件として売る

3つ目は「リノベ向き物件として売る」です。
これは物件を解体せず、改修して活用できることをアピールしつつ売る方法になります。

いいえ、そんなことはありません。
確かにこれまでの日本家屋はそういった面も否めませんでした。

ですが最近は「リフォームして住まう」という考え方も定着し、築年数が経過した中古住宅もたくさん流通しています。

下のグラフは首都圏での中古一戸建ての「成約物件」と、業者用サイトへの「新規登録物件」を築年帯別にみたグラフです。

やや細かくて見づらいかもしれませんが、一番右の濃い青色の部分が「築31年〜」の割合です。

＊【首都圏】中古戸建の築年帯別件数シェア＊

（引用：不動産ジャパン「既存住宅市場の現状（9）中古戸建住宅築年数」）

平成16年から現在にかけて、築30年超えの成約物件は年々増えていることが分かりますね。

また「リフォーム」と並んで「リノベーション」という言葉も聞かれるようになりました。

リノベーションとリフォームは同じ意味で使われることもありますが、リノベーションの方がより大規模な改修のことを指すことが多いです。

その中には電気・ガス・水道などのライフラインの見直しや、構造部分の性能UP（耐震改修など）、間取りやテイストの大幅な変更などが含まれます。

リノベーションはまさに家の「再生」ですね！

リノベ向き物件も、築年数が古ければ建物に価格がつかないのは古家と変わりません。
ですが解体を前提としていない分、比較的高めの価格で売却できる可能性があるのがメリットと言えます。

リノベ向き物件におすすめなのは？

リノベ向き物件はこの後も引き続き何十年か住み続けることが前提となるため、構造躯体など状態が良い物件が向いています。

また建築デザインに特徴があってレトロ感覚で使えるもの、周辺の立地に魅力がある（利便性・海が近い・歴史的景観など）物件も、「古民家」などとして好まれる傾向があります。

不動産会社に買取してもらう

そして最後、4つ目は「不動産会社に買取してもらう」という方法です。

一般客同士の売買に不動産会社が「仲介」に入るのではなく、不動産会社が「買い手」になるということですね。

この方法はここまでのように「解体するか」「古家扱いにするか」など考える必要ナシ。
ありのままを不動産会社に見てもらい、そのまま一切を買い取ってもらう方法になります。

不動産会社との折り合いさえつけば、スピーディー＆確実に売却できるのは大きなメリット。
それに相手はプロですから、後で思わぬ不具合が発生して「契約不適合責任」に問われる心配もありません。

ただし、この方法だと売却価格はかなり割安となってしまうのがデメリット。

不動産会社の方では「家財の処分」や「調査・解体費用」場合によっては「開発費用」などさまざまなコストを想定し、さらにビジネスとして利益が得られる価格で買い取るためです。

効率的に一発処分できる代わりに、価格は安くなってしまうことは心得ておきましょう。

不動産会社に買取してもらうのにおすすめなのは？

不動産会社に買取してもらうのは一番手っ取り早いため、例えば物件から遠く離れた所に住んでいるなどの事情がある場合におすすめ。

このようなケースですね。
例えば親が亡くなって遠くの実家を相続した、こんな時には買取が有効ではないでしょうか。

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古い家を売る時の注意点

ここからは、古い家を売る時の注意点について解説していきます。

埋設物など知り得る情報は全て告知する

まず一番注意したいのが、「知り得る情報は全て告知する」です。
特にマイナス情報についてはしっかりと洗い出して不動産会社へ伝えるようにしましょう。

こんな感じで告知せず、売り主が後で事実を知ったり、建物の新築に支障が出たりすると「契約不適合責任」を問われることも。

特に、売り主が明らかに知っていたはずと思われるような事実については厳しく追及されますので注意しなければなりません。

マイナスな情報はなるべく言いたくない、という気持ちも分かります。
ですがそこをあえて表明しておくことで、買い主は承知の上で購入できますし、結果として売り主であるあなた自身を守ることになるのです。

家財は片付ける

一般に不動産会社の仲介によって売却を考えていく場合、家財は全て片付けるのが基本です。
これはこまごまとした雑貨類をはじめとしてカーテン・家具・家電など全てを含みます。

「家の中はからっぽで」というのが原則ということですね（ただし一部エアコンなど応相談にできるものもあります）。

ただし、不動産会社に買取してもらう場合は、家財の処分までの一切をお任せできる場合がありますので、そこは応相談となります。

家財の片付けについては、今まで住んでいた家や自宅の近くの物件を売却する場合には、さほど困ることはないかもしれません。
行政のごみ収集サービスやリサイクルショップを活用して少しずつ処分できますからね。

ですが、自宅から遠い物件の場合はそうはいきません。
そんな時におすすめなのは、やはり専門の業者に依頼する方法。

「遺品整理」「不用品回収」などで検索し、地域に対応している業者を探してみましょう。
費用はかかってしまいますが、一気に回収してもらえるので大助かりでしょう。

建て替えできるか確認する

もう1点、注意点として「建て替えできるか確認する」を挙げておきます。

今ある古い家を建てた時は問題なくても、その後の制度改正により「再建築不可」となっている土地がまれにあるのです（市街化調整区域に多い）。

「再建築不可」の場合、基本的には今の建物を大事にメンテナンスしながら住むことになります。
建物を解体してしまうと、その土地の利用価値が大きく損なわれてしまうため要注意。

建て替えできるかどうかは、その地域の役所に相談することができます。
ですがこのあたりは不動産会社もしっかり調査してくれるはず。

その調査結果をふまえ、どんな売り方をしていくのがベストか不動産会社と相談していくことになるでしょう。

ですから古い家は安易に解体せず、信頼できる担当者に相談しながら慎重に進めていくのが良さそうですね。

かかる費用を把握しておく

さらに注意点として「かかる費用を把握しておく」ことも大切です。
もちろん、最初は詳細までは分かりませんのでざっくりでもOK。

不動産の売買では大きなお金が動きますから、その時になって慌てることのないようにしておきたいものです。

＊古い家の売却にかかる主な費用の目安＊

上記のうち1つ目の「仲介手数料」はほとんどのケースでかかってくるため要チェック。

この位が目安となります。

あらかじめかかる費用を把握しておけば、最終的に手元に残る金額をイメージしやすくなるので安心です。

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古い家を売却する流れ

不動産の売却は初めて、という人は多いもの。
ここでは不動産会社の「仲介」により売却するケース（買取ではなく）を想定して、古い家を売却する流れを解説します。

STEP1：価格の査定

家の売却に関する情報収集とともに、まずは価格の査定から始めます。
価格の査定は不動産会社にしてもらえます。

ここでのポイントは次の3点。

また、本記事冒頭の「基礎知識」のところでは、相場の調べ方もお伝えしました。
ご自身でも調べて相場感を押さえておくと、価格の判断に役立つでしょう。

STEP2：媒介契約

査定の結果を比較検討するとともに、不動産各社に質問や相談を投げかけます。
その中で適正価格＆信頼できる不動産会社を選び、媒介（仲介）契約を結びます。

＊媒介契約の種類＊

どの契約形態にするかはケースバイケースですが、幅広く情報を公開できる一般媒介契約をおすすめしています。

「専任」の方もメリットはありますが、囲い込み（他社を排除し、自社のみで買主を見つけることで売主と買主の双方から手数料を得ること）のリスクがあることは押さえておくといいです。

また、この段階では売り出し価格も決めていくことになります！

STEP3：売却活動スタート

売り出し価格も決まり、いよいよ売却活動スタートです。
業者専用サイト「レインズ」を中心に、物件の情報を公開し、購入希望者を募ります。

「SUUMO」といった一般ユーザーが閲覧できるポータルサイトにも登録してもらえるとベター。
その方が、買主が自分でネットで探すことができますからね。

「買いたい」人が現れたら、内覧にも対応。
この時までには家の中をキレイに片付けて、なるべくイメージUPを狙いたいですね。

STEP4：条件交渉・ご成約！

「買いたい」人に気に入ってもらえたら、条件交渉があるのが通常です。
例えば価格交渉、それから引き渡し時期の相談などですね。

もろもろの条件に双方が合意できたところで、晴れてご契約。
売主・買主・関係者が一堂に集まり、契約書面を交わすことになります。

STEP5：引き渡し

引き渡しは、権利関係そして大きなお金が一気に動く重要なステップです。

登記というのは所有権を公的に証明してくれる大切な手続き。
この登記を担当する司法書士も、引き渡しに同席することになります。

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空き家の放置はデメリットが大きい！

古い家を空き家のまま、売却しないでおくのにはさまざまな事情があることでしょう。

しかし、空き家の放置はデメリット大。
最悪の場合、固定資産税が大きく跳ね上がってしまうことも…！

特に気になるのは、やはり固定資産税。
まず空き家として何も活用せず、所有しているだけで固定資産税を払わなければならないのは痛いですよね。

そして、空き家が法律に基づく「特定空き家」に認定されてしまうと、固定資産税が最大6倍に跳ね上がってしまうのです。

そもそも、住宅が建っている土地には、固定資産税が軽減される制度があります。

＊固定資産税の住宅用地の特例＊

ところが「特定空き家」に指定されると、この住宅用地の特例から除外されることに。
すると次からの固定資産税等が大幅UPしてしまうというわけです。

このように、空き家放置のデメリットはさまざま。
特に傷みの激しい空き家の場合は、特定空き家になってしまう前に早めに手を打つのが賢明です。

先にもご紹介した不動産一括査定サービスなら、自宅から離れた空き家でもスマホ1つで無料査定依頼することができます。

すぐ「売る」と決まっていなくても、不動産会社との出会いの場と捉えれば利用価値は大きいです。

プロの担当者に相談するだけで、新たな気づきが出てくることも。
まずは少しずつ、不動産会社との接点を増やしてみてはいかがでしょうか。

▶︎参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」

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まとめ：古い家の売却は早めの行動を

今回は「古い家を売る」をテーマに、築40年や50年といった一戸建てを想定し、売るためのコツや方法について解説してきました。

改めて要点を簡潔に振り返っておきます。

今住んでいる家の住み替えならともかく、相続した家の売却などは後回しにしてしまいがち。
ですが古い空き家の放置はデメリットが大きいことにも触れてきました。

近隣との思わぬトラブルを防ぐためにも、できれば早めに行動されることをオススメします。
まずはネットで簡単な不動産一括査定サービスを一度ご覧になってみてはいかがでしょうか。

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