離婚で家を売りたい! タイミングはいつ?離婚調停中? やるべきことをまとめて解説

離婚で家を売りたい! タイミングはいつ?離婚調停中? やるべきことをまとめて解説

離婚で家を売りたいけど、どんな手順で進めたらいい?

離婚での財産分与や家の売却――慣れないことばかりで何から着手したらいいのか、損はしないか、心配ですよね。

Check!
そこで今回のトピックスは「離婚にともなう家の売却」です。

◆この記事で分かること◆

  • 財産分与の基礎知識
  • 離婚で家を売るベストタイミング
  • 家の売却でやるべきことや注意点

この順番で解説していきます。
最後には少しですが、離婚で家を売った方の体験談も取り上げています!

これから「家を売ろう」と検討されている方は、参考にしてみて下さい。

離婚時に知っておきたい「財産分与」の基礎知識

離婚時に知っておきたい「財産分与」の基礎知識

まずは、離婚の際に必要となる「財産分与」について基礎知識をお伝えしておきます。

Q 財産分与とはどのような制度ですか
A 離婚をした者の一方が他方に対して財産の分与を請求することができる制度です。
(引用:法務省「財産分与」)

つまり、離婚にあたって家庭内の財産を夫婦2人で分けること、それが財産分与です。

財産分与には種類がある

財産分与は、その性質から3つの種類に分けられています。

1.清算的財産分与 結婚している間に夫婦で築いてきた財産の公平な分配
2.扶養的財産分与 経済的に弱い立場の配偶者に対する離婚後の生活保障
3.慰謝料的財産分与 離婚の原因に対しての慰謝料

上記3つのうちベースとなる考え方は、1の「清算的財産分与」となります。

なお、上記3つは実際の財産分与で厳密に区分されているわけではなく、あくまでこうした性質を考慮しながら取り決めていく、という意味合いで分けられているものです。

財産分与の対象となるのは?

一口に財産といっても結婚前から持っているものや、片方名義のものなどさまざまですよね。
財産分与の対象となるかどうかは、

Point!
婚姻中に夫婦で協力して築いてきた財産

かどうかで判断します。

財産分与の対象となるかどうかの判断ポイント

  • 夫婦どちらかの名義であっても関係ない
  • 夫婦協力して形成した財産なら対象となる
  • 離婚前であっても別居後の財産は対象外
  • 独身時代に貯めた預貯金などは対象外

例えば現在住んでいる家が、

  • 夫の収入により購入
  • 夫の単独名義

だったとしましょう。

このとき、夫が仕事をする一方で妻は家事や育児に従事して生活を支えていたということになれば、その家は「夫婦が力を合わせて得た財産」と言うことができます。

つまり、その家は財産分与の対象になるということです。

✍️もっと詳しく
上表2・3にあたる扶養的・慰謝料的財産分与の対象は、婚姻中に協力して築いてきた財産に限りません。
例えばどちらか一方が結婚前にすでに持っていた財産でも請求することができます。

財産分与の計算方法は?

財産分与の計算については、原則的に「夫婦平等に2分の1」というのが一般的です。
とはいえ、これは厳密に決まっているわけではありません。

上表でいえば1の「清算的財産分与」(公平な分配)をベースに2と3も加味しながら、話合い(協議)で自由に取り決めることができるようになっています(弁護士に相談することもできます)。

何らかの事情で話合い(協議)でまとまりそうにない場合は、家庭裁判所に調停又は審判を申し立てることもできます。

家に関していえば、お金のように2分の1に簡単に分割することができませんね。
そこで、そのまま残す場合には引き続きどちらか一方が所有し、代わりに相手には金銭を払って解決するなどの方法が取られることも。

ですがもし事情が許すなら、家は売却し現金化された方があとあとのトラブル予防につながるケースが多いです。

特に住宅ローンは問題になりやすいため、売却によって精算ができるならメリットは大きいでしょう。

家を売却した場合の財産分与

  1. 家の売却とともに住宅ローンを完済
  2. 手元に残った現金を公平に分配

このように、住宅ローンもまとめてシンプルな解決を目指すことができます。

ちなみに家を売却しても住宅ローンが完済できないケースについては、後ほどオーバーローンのところで解説します。

離婚で家を売るベストタイミングはいつ?

離婚で家を売るベストタイミングはいつ?

離婚で家を売るとしたら、ベストタイミングはいつ?

家を売る時期は大きく「離婚前」「離婚後」に分けることができます。
このうちどちらがベストタイミングになるのかは、それぞれのご家庭の事情により異なります。

「離婚前」と「離婚後」それぞれどんなメリット・デメリットがあるのかを見てみましょう。

離婚前に売る場合

離婚前に売るメリット・デメリット

【メリット】

  • 夫婦間で話し合いをしやすい
  • 家の問題を早めに片付けることで、トラブル防止につながる
  • 離婚後は顔を合わせずにすむ
  • 心機一転して新生活をスタートできる

【デメリット】

  • 離婚自体、少し待つ必要がある
  • 離婚を控えているためバタバタしやすい

離婚前の売却は、夫婦間での話し合いがスムーズに進みやすいというのが最大のメリット。
ここでお互いの意思を確認しながら売却を済ませてしまうことで、その後のトラブルの火種を消すことができます。

その代わり、売却完了までは離婚自体を少し保留にしておかなければならないのがデメリット。
売却までの期間は最低3ヶ月〜6ヶ月程度はみておく必要があります。

また離婚協議や離婚調停などが行われていると、心身ともに落ち着かない中での売却となるため、バタバタしやすい面は否めません。

離婚前に売るのがおすすめな人

  • 家の売却が完了するまで、離婚自体を保留にできる
  • 家を早く売らなければならない事情がある
  • 離婚後の先方との連絡は最小限にしたい
  • 面倒なことは早く終わらせて楽になりたい

離婚後に売る場合

離婚後に売るメリット・デメリット

【メリット】

  • すぐにでも離婚できる
  • 高く買ってくれる買主をじっくり探せる
  • 離婚前よりも落ち着いた環境で売却に専念できる

【デメリット】

  • お互いの連絡が取りにくくなる
    ⇒売却活動が進みづらくなる
  • 離婚後にやり取りが続くためストレスになりやすい
  • 家の売却という大きな問題を残していることで感情のもつれに発展しやすい

離婚後の売却ならすぐにでも離婚できるほか、家の売却にじっくり取り組めるというのが最大のメリット。

ただし、離婚後となるとお互いの連絡が取りづらくなる傾向があるため要注意。
それでなかなか売却活動が進まないと、感情的なトラブルに発展する恐れも出てきてしまいます。

離婚後に売るのがおすすめな人

  • 一刻も早く離婚したい
  • 家を早く売るべき事情が特にない
  • 家をなるべく好条件で売りたい
  • 離婚後のお互いの連絡に抵抗はない

◆ ◆ ◆

以上、「離婚前に売る場合」と「離婚後に売る場合」それぞれを見てきました。
結論としてどちらの方がよりおすすめなのか、あえて答えるならば、ずばり「離婚前」です。

離婚前に売る方がメリットが多く、早めにすっきりと問題が片付くため精神的な負担も少なくて済みます

ですが「売れるまで離婚を待てない!」という方や、個々の事情で「離婚後」の方にメリットを感じる方は、無理せずに離婚後に売却に取り組まれるといいでしょう。

離婚で家を売る際の全体の流れ

離婚で家を売る際の全体の流れ

では実際に家を売るとなると、一体何から着手すればいいのでしょうか。

…不動産会社に相談する?

不動産会社もどこに声をかけたらいいのか、最初は何となくハードルが高く感じることも。

ここでは、離婚で家を売る際の全体の流れについてご紹介します。
まずは最初の一歩、そして順調に売却を進めていくための全体像をつかんでみて下さい。

離婚 家を売る流れ

5で不動産会社に売却を依頼、そして6で売り出し開始となってから売却が完了するまでの期間ですが、最低3ヶ月〜6ヶ月程度みておく必要があります。

――意外に時間がかかるという印象でしょうか。
実は、3ヶ月というのはかなり早い方。
通常ですと半年以上かかるケースも沢山あります。

離婚という事情がある場合には、一般のケースに比べてスピードが求められることが多いと考えられます。

今回は「なるべく早期に」売却することを念頭において、上記の流れを次章より詳しく解説していきます。

離婚で家を売る際にやるべきこと

離婚で家を売る際にやるべきこと

上記の流れに沿って、離婚で家を売る際にやるべきことを順番に解説していきます。

1.家の名義を調べる

最初の一歩は「家の名義を調べる」です。
名義には次のようなケースが考えられます。

  • 夫名義
  • 妻名義
  • 2人の共有名義
  • 土地と建物で名義が違う etc.

財産分与のところでお伝えしたとおり、名義というのは財産分与に直接的な関係はありません。
例えば「夫名義」だからといって「離婚後も夫のもの」となるわけではありません。

じゃあ名義確認が必要なのはどうして?

それは、名義人でないとその物件の売買ができないからです。

例えばマンションを共有名義で持っていた場合。
離婚にあたり夫は早く売却したいが、妻の方は引き続き住みたいと反対している、こうした状況では売却が難しくなります。

家を売りたい時には、誰がその権利を持っていて、誰が契約の当事者になれるのかを明らかにしておくことが大切です。

名義はどうすれば確認できる?

購入当初の記憶がしっかりしていれば、もちろん確認するまでもなく名義を特定できるかもしれません。
ですが万一の勘違いもあり得ますから、できれば当時の売買契約書を確認してみましょう。

売買契約書の「買主」のところに書かれている人が名義人ということになります。

ちなみに、この確認方法はその後で名義変更が行われていないことが前提です。
厳密には法務局で取得できる登記簿謄本(登記事項証明書)にて名義を確認することができます。

2.住宅ローン残高を調べる

住宅ローン残高を調べる

STEP2は「住宅ローン残高を調べる」です。

住宅ローン残高とは「自分たちのローンがあといくら残っているか」という借り入れ残高のこと。
「今一括して返すとしたらいくらか」と言い換えることもできます。

住宅ローン残高の調べ方

  • インターネットバンキングで照会する
  • 金融機関が発行する返済予定表を見る
  • 年末残高証明書を見る

ただし、インターネットバンキングで照会できるかどうかについては、それぞれの住宅ローンや金融機関により異なります。
利用の際にはアカウント登録も必要です。

「返済予定表」とは、住宅ローンを組んだ時に交付される明細表のようなもの。
月々・ボーナス時の返済額や利息額、引き落としの日付などとともに、ローン残高の推移も確認することができます。

「年末残高証明書」も金融機関から送付される書類で、主に住宅ローン控除の手続きで使われることが多いです。
こちらは年末時点での残高が記されているため、大まかに把握するのに役立ちます。

3.家の売却額を査定してもらう

家の売却額を査定

続いてSTEP3は「不動産の売却額を査定してもらう」です。
今、家を売ったらいくらで売れそうか、価格を査定してもらうということです。

家の査定については、売買を扱う不動産会社に依頼すると無料でしてもらえます。

どこの不動産会社にすればいいのか分からないんだけど…

確かに、不動産会社にあまりなじみがないという方は多いのでは。
どこに声をかけるべきか悩んでしまうという方は、次のようなポイントで探してみて下さい。

不動産会社探しのポイント

  • 購入した時と同じ、あるいは系列の会社
  • 地元で評判の良い不動産会社
  • 不動産一括査定サイトで選ぶ

購入した時の不動産会社は、そもそもその家を知っているため声をかけやすいです。
例えば分譲した会社、マンション開発した会社及びその系列会社などが挙げられます。

地元で評判の良い不動産会社は、誠実な仕事をして実績を上げているはずですから、やはり信頼性は高いと言えます。

そしてもう1つ、不動産一括査定サイトもおすすめ。

不動産一括査定サイトとは?

web上でのカンタンな情報入力だけで、複数社に一括で査定依頼ができる無料サービス。

不動産会社に直接連絡をするのはおっくうでも、一括査定サイトを使えばwebだけで完結。
後は先方から査定の資料をもらえたり、こちらの要望にあった提案をしてくれるので楽々です。

ここで、価格査定にあたり是非実践していただきたいことがあります。それは…

複数の会社からの査定額を比較検討すること。

何社か査定してもらうとよく分かるのですが、査定価格というのは会社によって差があります。
場合によっては300万以上差が出ることも…!

たまたま安いところにそのまま売却を依頼すると、300万円も損してしまうことだってあり得るのです。

離婚での財産分与があるため早く進めなければ、という事情があることはよく分かります。
だからこそ、便利な一括査定サイトも有効活用しながら賢く売却を進めていきましょう

おすすめの不動産一括査定サイトとしては、例えば「すまいValue」は大手6社のみで運営という強みがあります。
ですがカバーエリアがやや限定されているというデメリットも。

そこで、全国を幅広くカバーしている「イエウール」もおすすめ。
こちらは1,900社以上の不動産会社と提携している国内最大級の一括査定サイトです。

すまいValueの公式サイトはこちらから

イエウールの公式サイトはこちらから

4.売却方法を考える

売却方法を考える

ここまでで、必要な情報はある程度揃えることができました。
STEP4は「売却方法を考える」です。

少々ややこしい部分でもありますが、今後の方向性を左右する重要なステップとなりますので、しっかりと解説します。

売却方法を考える際に必須となるのが「住宅ローン残高」と「家の査定額」との比較です。
この2つを比較して、

  • 住宅ローンの方が多い
    →オーバーローン
  • 住宅ローンの方が少ない
    →アンダーローン

この2パターンに分けられます。

オーバーローンの場合

オーバーローンは、家の売却額よりも住宅ローンの方が多くなっている状態のこと。
仮に家を売ったとしても、まだローン完済ができないため、残念ながら売却そのものが困難と言わざるを得ません。

Point!
家を売却するには、借り入れている住宅ローンを完済することが必須となるためです。

自己資金や親族からの支援で足りない分を補てんし売却することも考えられますが、一般的にはしばらくローン返済を続けながら、どちらか住み続けるパターンが多いようです。

どうしても売りたい!という場合には「任意売却」という方法がありますので、不動産会社と金融機関に相談してみるといいでしょう。

なお、オーバーローンの家は財産分与の対象にはなりません。
借り入れの方が上回っているため「負債」という位置づけとなり、「財産」にならないためです。

アンダーローンの場合

アンダーローンは、家を売却することで住宅ローンを完済できる状態を指します。
これならすっきり売却することができますね!

具体的な売却方法には、比較的ポピュラーな「仲介」のほか「買取」という方法もあります。

売却方法 概要 特徴
仲介 不動産会社に間に入ってもらい、一般の買主に購入してもらう取引形態 ・市場価格(相場)で高めに売れるメリットがある
・売却にかかる期間を読みづらい
・仲介手数料がかかる
買取 不動産会社に直接買い取ってもらう取引形態 ・最速で売却できるメリットがある
・一般の査定額より6〜8割安くなる
・仲介手数料はかからない

仲介は高く売れやすい

仲介は「いつ買い手が現れるか分からない」という心配があるものの、買取よりも高値を目指すことができるのが最大のメリット。

住宅ローンをしっかり完済するためにも、できれば仲介での売却ができればベターです。

買取は安心・確実・早い!

一方、「どうしても早急に売りたい」という事情がある場合には、買取も便利な方法です。
ただし、売却価格が何割か下がってしまうことにはご注意を。

住宅ローン残高が減ってきていて、割安になっても完済できるという場合には、買取を検討してみてもいいかもしれません。

買取保証つき仲介なら期限が読める!

本当は仲介がいいけど、いつ売れるか分からないから困る💧

離婚の場合はなるべく早期に売却したいという切実な思いもありますよね。
そんな時におすすめなのが、仲介と買取のハイブリッド「買取保証」です。

買取保証なら、一定期間は仲介での高値売却を目指し、それで売れなければ不動産会社に買い取ってもらえるという嬉しい保証つき。
このように「期限が読めるようになる」というのが買取保証の大きなメリットです。

ただし、不動産会社による最終的な買取価格はやはり割安となってしまいます。
ここは通常の「買取」と同じ考え方ですので注意が必要です。

こちらの記事では、買取保証も含めた「家を早く売る方法」について解説しています。

5.不動産会社選び・媒介契約

不動産会社選び 媒介契約

売却の方向性が決まったら、実際に売却を依頼する不動産会社を絞り込み、媒介契約に進みます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社は査定をしてもらったところから絞り込んでいくことになりますが、くれぐれも「高い査定額」だけに惑わされないようにしましょう。

なぜなら、査定額が相場価格とズレているとなかなか買い手がつかないばかりか、後になって値下げしたりと余計な時間を浪費してしまうことになるためです。

Point!
こちらの事情を汲み取って、親身になって適切な提案をしてもらえる会社、そして信頼できる担当者を選ぶことが売却成功への近道です。

また、買取を希望される場合は買取に対応している不動産会社に依頼する必要があります。
比較的大手の不動産会社なら、対応していることが多いようです。

媒介契約について

媒介契約は「仲介」で売却をする場合に、不動産会社に正式に仲介業務を依頼するための契約です。

媒介契約は3種類

専属専任媒介契約 1社だけに専任で媒介を依頼
自分で買主を見つけて取引→【不可】
専任媒介契約 1社だけに専任で媒介を依頼
自分で買主を見つけて取引→【可】
一般媒介契約
【オススメ✨】
何社でも媒介を依頼できる
自分で買主を見つけて取引→【可】

上記3つのどれにするかはケースバイケースですが、特別な事情がなければ一般媒介契約がおすすめです。

一般媒介契約が他の2つと大きく異なるのは、何社でも並行して媒介を依頼できるということ。
スピーディーに売却するには少しでも多く購入検討者の目に触れる方がいいですからね。

一方、専任媒介契約の方は不動産会社にとっては確実に売り上げが見込めることから、力を入れて売却活動をしてもらいやすいというメリットも。

結論、どちらがダメということはありませんから不動産会社とよく相談して「自分に合っている」と思われる方を選びましょう。

6.売却活動へ

売却活動へ

無事に媒介契約を終えたら、いよいよ売却活動スタート!

具体的な実務については、ほとんど不動産会社の方でやってもらえますのでご安心下さい。
物件の詳細な調査・業者専用サイト「レインズ」への登録・不動産ポータルサイトへの登録・広告図面の作成・問い合わせ対応などですね。

売主として大切なことは、

  • 物件について知り得ることは全て、ネガティブな情報も含めて担当者に伝える
    ⇒後で発覚するとトラブルの元です!
  • 内覧に向けて、家の内外をキレイに整える

などがポイントとなります。

買い手が無事に見つかったら契約→引き渡しという流れで進んでいきます。
引き渡しの際には売買代金を全て受領し、その代わりに物件は空っぽにして引き渡します。

この時点で所有権も移転となり、完全に家があなたの手から離れることになります。

ここまでの通常の売却手順や、売却の際の注意点については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

不動産査定一括サービスでおすすめのサイトを見てみる

離婚で家を売る際の注意点

離婚で家を売る際の注意点

離婚で家を売る際の注意点をまとめました。

住宅ローン残高に注意

前述でもお伝えしましたが、離婚で家を売ろうとする際に最大のネックとなりやすいのが、ずばり住宅ローンです。

任意売却などの特別な場合を除き、原則は住宅ローンを完済できないと、家を売却することはできません。
ローンを払いつつ、家だけ手放すということはできないのです。

もともと住宅ローンとは、今後20年、30年と住み続けることを前提に組んでいますよね。
その途中で家を手放すわけですから、まだ住宅ローンが残っている、という方が大半ではないでしょうか。

住宅ローン残高を確認した上で、

  • 家を売ったお金で完済できるか
  • それで足りない時の自己資金はあるか
  • まだ売れないなら、引き続き支払いを続けていつ頃なら売れそうになるか

こうした方向性を考えていく必要があります。

こちらの記事では住宅ローン中の売却や、任意売却についても解説しています。

家は名義人でなければ売ることができない

こちらも繰り返しにはなりますが、不動産は名義人でなければ売ることができません。

先ほどは共有名義を例に取りましたが、他によくあるのは「夫の単独名義」ですね。
妻の方は離婚にともなって家を売却したい、けれども名義人である夫が反対している場合、その時点ではまだ売却するのは困難でしょう。

妻が代理で売ることはできない?

離婚が成立するまでは夫婦ということですから、妻が代理で売却できそうな気がしますよね。
ですが、そこは厳密に線引きがされていて、妻が勝手に代理人になることはできません。

妻が代理で売るためには、夫から正式に代理人として認められなければならず、委任状などの書類も必要となります。
結局は夫の意思確認が必要ということですね。

ですから不動産会社が売却の相談を受ける際にも、名義人(所有者)が誰か、名義人に売却の意思があるかを最初にチェックするはずです。
権利がないと結局は売れない、なんてことになりかねないためです。

今もし名義人が家の売却に否定的なのだとしたら、まずはよく話し合い、売却のメリットなどを伝えて同意してもらうことを最優先に考えなければなりません。

財産分与の期限は2年

冒頭で解説した財産分与には、「離婚から2年」という期間制限があります。

つまり家を売って得られるお金を請求するにしても、2年以内に行う必要があるということ。
離婚から2年を過ぎてしまうと、家庭裁判所に申立てをすることもできなくなります

家を売るのは離婚後でも問題ありませんが、なかなか売れない・話がまとまらない等で「期限が過ぎてしまった…!」ということのないようにご注意下さい。

離婚協議書は公正証書化しておく

財産分与の取り決めができた場合には、その内容を記した「離婚協議書」を作るのが一般的です。

しかし、そこで取り決めた通り、実際に先方が支払いをしてくれるかどうかは心配なところ。
特に長期分割での支払いがあるような場合には、途中で未払いになってしまうリスクを考え「公正証書」を作成しておくことをおすすめします。

公正証書にしておくことで、約束通りの支払いがされない場合に速やかに相手の給与の差押え等の強制執行ができるようになります。
時間やお金をかけて訴訟をすることなく、すぐに手を打てるようになるのは大きなメリットです。

それに、仮に強制執行までいかなくとも「ちゃんと支払わなくては」という先方へのプレッシャー効果につながることもメリットの1つでしょう。

離婚で家を売った方の体験談

離婚後まさかの9ヶ月で急展開!
人生何があるか分かりません😊

今や3組に1組が離婚すると言われる時代。
もはや他人事ではありませんね。

もしものことが起きそうだったら、住宅ローンがどうなっているか、確認してみていただければと思います。住宅ローンの残債がいくらなのかによって、家を売る・売らないの判断にも関わってくるでしょう。

私の場合、できれば家に住み続けたかったのですが、住宅ローンの残債があまりにも高額だったので、家を売るという決断をしたのです。
(引用:LIFULL HOME’S)

離婚後に妻が家に住み続けるために、引き受けなければならなかった住宅ローンはなんと月々25万円…!
やむなく、ローン残債よりも少し高い金額で売りに出し、何とか売却を実現できたとのことです。

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まとめ

離婚で家を売りたい! タイミングはいつ?離婚調停中? やるべきことをまとめて解説まとめ

今回はやや重い話もありましたが、離婚にともなう家の売却について解説してきました。

今回の内容を総括しておきます。

  • 財産分与の対象は?
    ⇒婚姻中に夫婦で協力して築き上げた財産
    ⇒オーバーローンの家は対象にならない
  • 家を売るベストタイミングは?
    ⇒基本的には「離婚前」の方がおすすめ

家を売る際の全体の流れ

  1. 家の名義を調べる
  2. 住宅ローン残高を調べる
  3. 家の売却額を査定してもらう
  4. 売却方法を考える
  5. 不動産会社選び・媒介契約
  6. 売却活動へ

離婚で家を売る際の注意点

  • 住宅ローン残高に注意
  • 家を売る権利があるのは名義人のみ
  • 財産分与の期限は2年
  • 離婚協議書は公正証書化しておく

離婚はどこでも当たり前のように起こりうる出来事。
決して他人事ではありません。

最後の体験談にもあったように、いざという時のために住宅ローン残高は把握しておくと良いです。

それから、少しでも売却をお考えなら早めに家の査定にも取りかかっておくと安心。
不動産一括査定サイトを利用すれば、面倒なアポ取りなども不要で今すぐ査定依頼を出すことができます。

「今、家を売ったらいくらか」の資料が手元にあるだけで、今後の道筋を考えていく上での安心材料になるはずですよ。

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<参考資料>

  • 法務省「財産分与」
  • 弁護士が教えるパーフェクト離婚ガイド「財産分与」
  • リーガライフラボ「離婚時にオーバーローンの住宅はどうなる?財産分与とそのポイント」
  • LIFULL HOME’S「離婚して子どもたちとの思い出の詰まった家を売るという決断~売却体験談」

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