家を売る時期・タイミングはいつがおすすめ? 築年数や景気も含めて解説

家を売る時期・タイミングはいつがおすすめ? 築年数や景気も含めて解説

家を売るタイミングはいつなのか、コロナ禍の今は?景気や相場は?気になりますよね。

不動産会社に「売りどきは?」と聞くと、大抵いつ聞いても答えは「今が売りどき」です。

Check!
なぜいつも「売りどき」なのか?
それはずばり、売る時期を判断するための要素が沢山あるからなのです。

そこで今回のメイントピックスはこちら。

家を売る時期を判断するための7要素

その前に、気になるコロナ禍での現状「これだけは避けたい!」という時期についても解説。
記事の最後では「失敗しない不動産会社選びのためのとっておきのヒント」にも触れています。

この記事をお読みいただくことで、不動産投資家のように相場が読めなくても損をしない、堅実な売りどきを見出すことができるようになります。

では早速、コロナ禍での現状から見ていきましょう!

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コロナ禍の今は家を売るタイミングではない!?

コロナ禍の今は家を売るタイミングではない!?

家を売るならコロナが落ち着いてから?

果たしてそうでしょうか。
2020年に始まった新型コロナの感染拡大で、私たちの生活は大きく変わりました。

今後どうなるか不透明だから、家なんて大きな買い物をしようという人は少ないのではないか。
こんな考えも頭をよぎります。

ですがフタを開けてみると、マイホーム市場は低調どころかいたって順調。
むしろ「おうち時間」が増えたことで家を手狭に感じたり、間取りに不便さを感じたりするようになった人々が増加。

より快適な家を求めて、購入にふみ切るケースが増えているのです。
ここでは中古戸建て住宅を例にとって動向を見てみましょう。

(公社)全国宅地建物取引業協会連合会が公表している「不動産市場動向データ集 2022年1月」によれば、中古戸建ての平均価格と成約件数推移は次の通り。
首都圏と近畿圏に分かれています。

◆首都圏の平均価格・成約件数◆

首都圏平均価格

首都圏成約件数

◆近畿圏の平均価格・成約件数◆

近畿圏平均価格

近畿圏成約件数

(引用:(公社)全国宅地建物取引業協会連合会)

確かにコロナショックで2020年上半期の価格に大きな落ち込みが見られますが、その後少しずつ価格を上げてきていることが分かります。
成約件数も突出するほどではないものの、まずまずで推移しているのではないでしょうか。

後ほどマンションを含めた不動産価格指数についても「景気」の項目でご案内しますので、そちらも是非ご覧になって下さい。

さて、不動産の売買といえば、マイホームとしての売買ばかりではありません。
例えば、収益を目的とした不動産投資

店舗や商業地などの商業用不動産は、緊急事態宣言やまん延防止等重点措置などによるダメージが避けられない分野でしょう。

ですが反対に住宅系不動産は意外にも安定感を見せているということで、「不動産投資」に注目が集まっているのだとか。

不動産を買いたい投資家が増えている、それはまさに「売りどき」であることを意味します。

もちろん不動産投資がどこまで活発になるか、未来のことを断言することはできません。
ですがここまで価格が順調に推移していることも事実ですから、少なくとも売却を「避けるべき」タイミングではないことは明らかでしょう。

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家を売る時期、これだけは避けて!

家を売る時期、これだけは避けて!

家を売る時期について、これだけは避けていただきたいという、注目ポイントがあります。
それはずばり!!

優遇税制を受けられない時期。

家そのものの「高い・安い」もあるのですが、家の売却でかかる税金もかなり影響が大きいです。
ここを抑えることができるかどうかで、結果的に手元に残る資金は大きく変わってくるのです。

でも、税金ってなんか難しい感じ。。

とかく税金は難しく感じやすいですよね。
そこでここでは、一般的なマイホーム(自分が住む家)を想定して、Q&A風に進めてみましょう。

あなたは大丈夫?マイホームの優遇税制

マイホームの買い換えですか?

Yes(旧居を売って、新居を購入する場合)

⇒新居の住宅ローン控除が使えます♪

(注)旧居に「売却益」が出た場合のマイホーム特例(3,000万円特別控除など)と新居の住宅ローン控除、どちらかを選択できます(併用はできません)。

No(旧居を売って、新居は購入せず実家で同居・賃貸など)

⇒売却時のマイホーム特例が使えます。
↓↓ただし!↓↓
Caution!新居へ引っ越した後しばらく旧居を売らずそのままにしていると、マイホーム特例が受けられない時期に突入してしまいます!

具体的には、

  • 引っ越してから3年後の12月31日までに旧居を売却しなかった
  • 引っ越してから旧居を解体した場合には、上の条件に加えて解体日から1年以内に売買契約に至らなかった

こうしたケースが該当します。

新居に引っ越してから旧居を4年、5年と放置していると、
「それはもはやマイホームとは言えないでしょう」とみなされてしまう、ということです。

現在、国の方針としては「空き家はなるべく増やしたくない」と考えています。
ですから引っ越しをしたら旧居は放置せず、なるべく早く売却するのが「売りどき」なのです。

これからもっと相場が上がりそうだから、賃貸に出して様子を見ておこう

このような活用方法も1つの選択肢かもしれませんが、その代わりにマイホームの特例が使えなくなることは知っておいて下さい。
「知らなくてなんとなく経っちゃった」というのだけは避けたいところです。

マイホームの特例といえば、代表的なものが「3,000万円の特別控除」と呼ばれるもの。

仮に3,000万円に所得税+住民税の税率20%をかけてみると、600万円。
Max600万円もの節税につながるのはかなり大きいですからね。

税率が高い時期も避けて!

とはいえ上記の内容は、あくまで引っ越した後のお話。

うちはまだ引っ越してないし、これからアクションを起こすのに避けるべきタイミングは?

このような方に向けてもう1点、注目のポイントとなる「税率」についてお伝えします。

先ほど「所得税+住民税の税率20%」と税率に少し触れましたが、この税率は実は2段階に分かれています。

1月1日現在であなたの家の所有期間は?

5年を超えている

⇒安い税率となります♪

まだ5年以下

⇒高い税率となってしまいます!

売った年の1月1日現在、所有期間がまだ5年以下だと「短期譲渡所得」という扱いになり、高い税率となってしまうのです。

さらにこの「安い・高い」はちょっとやそっとのことではありません。

◆所得税+住民税 税率表◆

長期譲渡所得 短期譲渡所得
所得税 15% 30%
住民税 5% 9%
復興特別
所得税
0.315% 0.63%
合 計 20.315% 39.63%

主に上の2つ「所得税」と「住民税」を見て頂きたいのですが、長期なら20%に対して短期だと39%となり、その差およそ2倍にもなるのです!!

でもうちは買った価格よりだいぶ安くなりそう。赤字だから税金関係ないでしょ?

先の「所得税+住民税」は、もろもろの計算をした後の最終的な「売却益」に対して課されるものです。
確かに「売却損」なら税金は課されません。

ですが、売却損の方も「家の所有期間」は無関係ではありません
それは、売却損の方向けのマイホーム特例に関係してくるためです。

マイホーム特例といえば先ほど「3,000万円の特別控除」に少し触れましたが、実は売却損が出た方向けにも特例が用意されています。

  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

といったもの(名前は長いので覚えなくてOK)。

これらはマイホームを売却した時の「売却損」と、普段の給料などから得た所得を「損益通算」できるのが特徴。
給料などの所得も含めた全体としての節税対策につながります。

これらの特例には、先ほどと同様「売った年の1月1日現在、所有期間が5年超」という条件が設けられているのです。

このようにして考えると「所有期間5年超」というのは大きなチェックポイントとなることが分かります。
何しろ税率そのものが違うのですから。

何か特別な事情がない限りは、所有期間5年以下の状態で家を売るのは避けるべきでしょう。

ちなみに念の為ですが、最新の税制については、不動産会社の窓口を通すなどして税理士にきちんと確認されることをおすすめします。

税制は随時変わっていきますし、減税を受けるためにはクリアすべき細かな条件も。
「新年が明けたら税制が微妙に変わっていた」なんてことも、あるある。

こうしたややこしい税金に対し、私たちをサポートしてくれるのが税の専門家「税理士」です。
もちろん不動産会社の方でも不動産に関する税金のことは熟知されているはずですが、残念ながら100%とは言い切れません。

フタを開けてみたら「違うじゃない!!」とならぬよう、税金については適切なタイミングで正確なアドバイスをもらえるようにしたいものです。

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家を売る時期を判断するための7要素

家を売る時期を判断するための7要素

ところで不動産相場からみた売りどきはどうなの?

ここまで、優遇税制に注目して解説してきましたが、確かに相場なども気になりますよね。

ここからは本題の、家を売る時期を判断するための7要素について、順番に解説していきます。

◆家を売る時期を判断するための7要素◆

  1. 景気
  2. ライフイベント
  3. 築年数
  4. 住宅ローン
  5. 税金
  6. 住み替えシーズン
  7. マンションの大規模修繕

特に気になるのは景気や不動産相場による判断ではないでしょうか。
まずはここを重点的に解説していきます!

判断要素①景気

売りどきの判断要素の1つ目は「景気」です。

景気と不動産相場の関係

  • 景気が悪いと?
    ⇒家を購入しようとする人は減り、売買は活発でなくなる
    ⇒在庫が増え、不動産相場は下がる⤵⤵
  • 景気が良いと?
    ⇒家を購入したい人が増え、売買は活発になる
    ⇒在庫が減り、不動産相場は上がる⤴️⤴️

一般的な動きとしては上記のようになります。
当然、売り手としては少しでも高く売りたいわけですから、景気が上向きになっている時の方が売りどきということになります。

現在の景気は?

内閣府の景気ウォッチャー調査・令和3年(2021年)12月調査結果によれば、

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響は残るものの、持ち直している。先行きについては、持ち直しが続くとみているものの、コスト上昇等や変異株をはじめ内外の感染症の動向に対する懸念がみられる。
(引用:内閣府「景気ウォッチャー調査」)

とまとめられています。
先行きには懸念があるものの、持ち直しが続きそうといった見解ですね。
これは家を売るタイミングとしてはそう悪くなさそう。

それから三菱UFJリサーチ&コンサルティングからは次のような「景気予報」も出ています。

景気予報

(引用:三菱UFJリサーチ&コンサルティング「グラフで見る景気予報(2月)」)

こちらは2022年2月現在の情報となります。

これらの資料は月次で公表されているようなので、まめにチェックするようにすると景況をつかむのに役立つでしょう。

気になる不動産相場は?

国土交通省が公表している「不動産価格指数」によると、近年の不動産価格の動向は次のとおり。

不動産価格指数

(引用:国土交通省「不動産価格指数」)

上のグラフは2010年の値を100として、そこからの価格変動が指数化されています。

目立つのはやはり緑のライン。
マンションはここ10年近く、上昇傾向となっていることが分かります。

また、住宅地や戸建住宅もアフターコロナあたりから上昇の兆しが見られるため、売りどきとしては悪くないのではないでしょうか。

売り時だけど買い時でない、これは確かに真実をついていますね!
高く売れる時というのは買う方も高くなっていることには注意が必要です

もっと待ってから売るべき?

Point!
上記のような上昇傾向の時には、すぐに売らない方がおトク、という考え方もあります。

もう少し待った方がさらに価格が上がって高く売れるから、というのがその理由です。

確かに、上昇トレンドでは焦ってまで売る必要はないでしょう。
ですが、あえて「待つ」ことにもリスクがあることは知っておかなければなりません。

下記のグラフは、家の価格に大きく影響を及ぼす地価の変動率のグラフです。

三大都市圏における
地価の対前年平均変動率の推移

地価の変動率

(引用:国土交通省「土地白書」)

この期間に何が起こっているかというと、

  • 平成2年(1990年):平成バブル崩壊
  • 平成20年(2008年):リーマンショック

が大きいでしょう。
こうした危機の際には価格は急に下落しますし、その時期を予測しきることは難しいもの。

それに、いざ売りに出したとしても、すぐに売れるとは限りません
その間に相場価格が急落、なんてこともゼロではありませんから要注意。
(家が売れるまでの期間については後述)

最終的に「待つ」か「売る」かは個々の判断になるわけですが、心配ならば上昇している今のうちに売却に動かれる方がリスクは低いと言えます。

判断要素②ライフイベント

「家を売りたい」と考える理由は人それぞれ。
不動産を事業や投資と捉えている方はさておき、多くの方はライフイベントや日常生活の変化の中で、売りたいという思いが出てくるのではないでしょうか。

ライフイベントの例

  • 結婚・再婚
  • お子さん誕生・就学・進学
  • 離婚
  • 転職・収入の変化
  • 介護・相続

「子どもが成長し手狭になった」
「子どもが独立したから適度な広さのマンションに引っ越したい」

このようにご自身の生活の視点から「売りたい」と思われた時こそが、実は最大の「売りどき」。
当たり前のようですが、やはり売りどきは生活を基点にして考えるのがセオリーなのです!

例えば、「本当は売りたいけど、これからもっと相場が上がるかもしれない」と売却を先延ばしにするとどうなるでしょうか。

本来住み替えをして得られたはずの豊かな生活を得られず、家族は不自由な思いをするかもしれません。
そうなれば本末転倒ですよね。

それに、先延ばしにしている時に限って、魅力的な物件が出てきたりするもの。
1つとして同じ物件がないのが不動産の特徴ですから、一期一会を大切に、運命の物件との出会いを逃さないようにしたいものです。

今、ご自身そして家族のことを考えて「売りたい」と思われたのなら、それが一番優先されるべき売りどきなのです。

判断要素③築年数

家の価格は築年数によって少しずつ、右肩下がりに目減りしていくのが一般的です。
では築年数から見て「売りどき」な時期というものはあるのでしょうか。

築年数による価格の動き

国土交通省の資料「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」では、中古住宅の価格査定の例について次のようにグラフ化しています。

中古住宅の価格査定の例

(引用:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」)

木造戸建てを所定のマニュアルに基づき査定すると、築15年までの下落率が比較的大きく、築10年でほぼ半分の価値となります。
(建物のみで土地の価値は別です。)

築15年を過ぎると下落率は緩やかとなり、築20年以降はほぼ横ばいになることが分かります。

対して中古マンションはというと、新築直後に一気に10%ほど下落
そこからは年数に比例して下落していきます。

下落率が戸建てよりも緩やかなのは、マンションの方が減価償却年数が長いためです。
建物としての「持ち」が、鉄筋コンクリート造の方が長いとみなされているわけです。

築年数から見た売りどきは?

以上のことから、家を少しでも高く売るためには、なるべく築年数が浅い方が有利ということが分かります。
その上でより良いタイミングはというと、

  • 木造戸建ての売りどきは築15年よりも前
    ⇒それ以降は建物部分にあまり価値がつかなくなります。
  • マンションの売りどきは新築直後を避ける

このようになります。
マンションは最初の下落幅が激しいため、新築後数年で売ってしまうと購入額⇔売却額との落差が損失になりやすくおすすめしません。

また、前述の「税率が高い時期も避けて!」でお伝えしたとおり、あまり早い時期に売ろうとすると税率が高くなる問題も
このあたり、築年数と税金はセットで考えることも必要となります。

判断要素④住宅ローン

住宅ローンについては、

  • 最新の住宅ローン金利
  • 自分で借り入れている住宅ローン

この2つの切り口があります。

最新の住宅ローン金利

最新の住宅ローン金利は、買い手側の購買意欲に影響します。
低金利になっている方が買い手にとっては月々の返済額を抑えることができるため、購買意欲が高まります。

つまり、低金利の方が売りどきということです。
では実際の金利動向はどうなっているでしょう。

住宅ローン金利推移

(引用:フラット35「民間金融機関の住宅ローン金利推移」)

近年長期間にわたって低金利が続いていることが分かりますね。
上のグラフでは2〜3%となっていますが、優遇金利も加味すると実際は1%を切っている状況。

この低金利が長年続いていることを考えると、今後も変化の兆しが見えない限り、売るタイミングに与える影響は少ないでしょう。

自分で借り入れている住宅ローン

家を売るタイミングを考える時、自分の住宅ローンとの相談は切っても切り離せません。
住宅ローン残高が今どうなっているのか、その状況確認は必ず行うようにしましょう。

💡住宅ローンのポイント

  • 家を売却しても住宅ローンが残ってしまう時には、売却の難易度は高まります。
    ⇒まだ売りどきとは言えません。
  • 家を売却して住宅ローンが完済できる状況なら、売却しやすくなります。
    売り時です!

家の売却相場と住宅ローン残高を比較してみて、売ったお金でローンを完済できそうなら、1つの売りどきと考えることができます

じゃあ家を売却したらいくらになるのか、っていうことですが、これは不動産会社に査定してもらうと良いです。

少しでも売却を検討しているなら無料で査定してもらえますし、イエウール やすまいValueなどの査定サイトを利用すれば面倒なアポイントなども必要ナシ。

こちらの記事では、今住んでいる家がいくらで売れるか調べる方法について解説しています。
おすすめ一括査定サイトもご紹介していますので、参考にしてみて下さい。

こちらも合わせてどうぞ
今住んでいる家はいくらで売れる? 築年数ごとの売却相場もチェック!

判断要素⑤税金

税金に関しては、記事前半での『家を売る時期、これだけは避けて!』のところで優遇税制についてガッチリと解説しています。

改めて要点をまとめておきましょう。

◆利用したい!主な優遇税制

  • 新居の住宅ローン控除
  • 売却時のマイホーム特例
    (3,000万円の特別控除など)

◆マイホーム特例が使えなくなる時期に注意

  • 新居へ引っ越した後しばらく旧居を売らずそのままにしていると、マイホーム特例が使えなくなります!

◆税率が高い時期に注意

  • 家の所有期間5年超→安い
  • 家の所有期間5年以下→高い

◆売却損が出た場合のマイホーム特例

  • 普段の給料などの所得と損益通算できる
  • 所有期間5年超などの条件あり

⇒結論:特別な事情がない限りは、所有期間5年以下で家を売るのは避けた方が無難

さらにもう1点、マイホームの軽減税率についても追記しておきます。

💡マイホームの軽減税率のポイント

  • 「3,000万円の特別控除」と併用できる
    3,000万円を控除してもなお売却益がでた部分に軽減税率が適用される
  • 条件は、マイホームの所有期間が10年を超えていること(売った年の1月1日現在)。

この軽減税率の特例は、売却益がかなり大きくなりそうな方が対象です。
この特例を使う可能性のある方は、条件にある「所有期間10年超え」が売りどきとなります。

自分の売却益がどの位になりそうか、計算してみたい方はこちらの記事で詳しく解説しています。

判断要素⑥住み替えシーズン

不動産業界を年間を通して見てみると、実は取引の増える繁忙期と、その反対の閑散期といった波があります。
この繁忙期こそが、住み替えシーズンです。

1年の中で最も取引が増える、最大の住み替えシーズンはずばり、2〜3月
この時期が、年間で考えた場合の最高の売りどきとなります。

やはり購入希望者が沢山いる時期の方が、好条件で売れやすいですからね。
時期をうまく合わせられそうなら、3月までに売るように照準を合わせて、売却活動を進められるのがおすすめです。

理想的な進め方としては、1月頃に売り出しをスタート→3月までに買い手を見つける。
このような流れになります。

ですが実際のところ、3ヶ月で売却できるのはかなり早い方で、物件によっては結局半年以上かかってしまうことも。

また売り出し前には価格査定や不動産会社選びなどの段取りもありますから、早め早めを心がけて動き出すようにすると安心です。

こちらの記事では家を売る時の流れや基礎知識・注意点などを初心者にも分かりやすく解説しています。

判断要素⑦マンションの大規模修繕

マンションではおおむね10年〜15年という周期で大規模修繕というものが行われます。

マンション大規模修繕とは?

マンションとしての性能を維持するため、そして資産価値を維持するために行われる定期的な修繕工事のこと。

もうすぐ大規模修繕の時期になる、そんな方は大規模修繕の「後」がおすすめの売りどき

大規模修繕を終えると共用部分や外壁・外装を中心に全体がキレイになるため印象が違いますし、何より安心感が増します

それに、修繕工事にあたっては住人同士の打ち合わせが頻繁に行われたりバルコニーが工事で使えなかったりといった煩わしさも。

それがちょうど終わっているというのは買い手にとってはメリットですし、価格交渉の際のアピールポイントにもなり得るでしょう。

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結論、家を売る時期の決め手となるのはこれ!

結論、家を売る時期の決め手となるのはこれ!

売りどきの見方が色々あるのは分かった、じゃあ結局どれを優先すべき?

ここまでお伝えしてきた項目のうち、最も優先すべきは、ずばり「ライフイベント」

なぜなら、大切にしたいのはご自身やご家族の生活そのものだからです。

その上でさらに注意したいのが、

  • 住宅ローンを完済できるか
  • 優遇税制は受けられるか

このあたりはよく確認されると良いです。

そしてさらに、景気や相場情報ですが、こちらはあくまで不確定な要素となります。
現時点までの動きは分かっても、今後の動きを確実に予測するのは難しいため、あくまで参考程度に考えておくと良いでしょう。

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家が売れるまでの期間

家が売れるまでの期間

家の売りどきを考える際には、家が売れるまでの期間も考慮しなければなりません。
そうしないと、せっかくの売りどきを結局逃してしまうことにもなりかねません。

◆家が売れるまでの期間◆

売り出し準備 約1ヶ月
売り出し中 約3ヶ月
契約〜引き渡し 約1ヶ月
合計 約5〜6ヶ月

上記のうち、個々の物件による差が大きいのは「売り出し中」の部分。

ちょうどいいタイミングで買い主が現れれば1ヶ月で済むこともありますし、はたまた価格が相場より高めだったりすると半年以上かかることもあります。

売りどきを逃さないためには、適切なアドバイスがもらえるようパートナー選びも大切ということですね。

でもどこに声をかけたらいいか分からない…

何かとおっくうになりがちな不動産会社選び。
不動産一括査定サイトなら、スマホ1つで簡単に査定依頼ができ便利です。

「イエウール 」や「すまいValue」といった一括査定サイトでは、日程調整が不要な「簡易査定」も受け付けてもらえます。
まずだいたいの価格が知りたい、という方にもぴったり。

売り込みの電話が心配なら、最初に「全てメールでやりとり希望」と記載すれば極力減らすことができますので、是非覚えておいて下さい。

これで複数の不動産会社にコンタクトを取ることができますので、その中で知識や経験が豊富な担当者を選んでいきます
信頼できるパートナーと出会い、失敗しない売却を目指しましょう!

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まとめ:家を売るタイミングを逃さないために

家を売る時期・タイミングはいつがおすすめ? 築年数や景気も含めて解説。家を売るタイミングを逃さないために

最後までお読みいただきありがとうございます。
今回は、家を売る時期・タイミングについて、さまざまな角度から解説してきました。

改めて要点をまとめておきます。

  • withコロナでもマイホームは売りどき
  • 優遇税制を受けられない時期だけは避けたい
  • 家を売る時期を判断するための7要素
      1. 景気
      2. ライフイベント
      3. 築年数
      4. 住宅ローン
      5. 税金
      6. 住み替えシーズン
      7. マンションの大規模修繕
  • 最も優先すべきはライフイベント
  • 家が売れるまでの期間およそ5〜6ヶ月も考慮したい

以上がまとめとなります。
家の売りどきを考える際には沢山の判断要素があって迷ってしまうこともあるかもしれません。

そんな時は「あなたやあなたのご家族にとって最適なタイミングはいつか」という原点に、一度立ち戻ってみてはいかがでしょうか。

また、家を売るタイミングを逃さないためには初期段階での「不動産会社選び」がとても重要なポイントとなってきます。
ここがその後の明暗を分けると言っても過言ではありません。

最後に、失敗しない不動産会社選びのためのとっておきのヒントをお伝えします。

  • 1社だけに相談して即決しない
  • 「売却に強い不動産会社」にする
  • 「魅力的な査定価格」に飛びつかない

あなたにとって最良のパートナーを見つけ出し、ベストなタイミングでの売却を目指していきましょう!

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<参考資料>
・(公社)全国宅地建物取引業協会連合会「不動産市場動向データ集 2022年1月」
・livedoor NEWS「コロナ禍だからこそ不動産は売り時? 副業としての「投資」に注目集まる」
・内閣府「景気ウォッチャー調査」
・三菱UFJリサーチ&コンサルティング「グラフで見る景気予報」
・国土交通省「不動産価格指数」
・国土交通省「土地白書」
・国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」
・フラット35「民間金融機関の住宅ローン金利推移」

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