住宅ローン中の家を売却したい 状況別の売り方や手順を解説

住宅ローンの長いお付き合いの中で、ライフスタイルが変わることはいたって当然のこと。

例えば転職して場所を移りたい、家族が増えて手狭になった、あるいは離婚ということもあるかもしれません。

Check！
さまざまな理由で売却・引越ししたい時に、住宅ローンが残っていたらどうなるのでしょうか。
今回のテーマは「住宅ローン中の家の売却」です。

実は、住宅ローン中でもすんなり売却できるケースもあれば、難しくて売却を見合わせるケースもあります。

あなたの家は果たしてどちらでしょうか？
その調べ方もしっかり解説していきます！

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住宅ローン中の家を売るには完済が必須【大前提】

まずこんな疑問が湧いてきますよね。
これに関しては、ご安心下さい。

住宅ローンが残っていても、売却は可能です。
ただし、条件があります。

引き渡しまでに、一旦ローンを完済しなければなりません。

もちろん新たな「住み替えローン」などの検討はできますが、一旦は現行のローンを完済する、ということですね。

実はローンが残っている家には「抵当権」というものがついています。
これはお金を貸してくれた金融機関がつけているもの。

万一ローンを約束通りに返済できなくなった場合に、金融機関はその家を差し押さえて競売にかけられるようにしているのです。

この抵当権がついたままだと、新しい買い主に家を引き渡すことができません。
住宅ローンを完済して、抵当権を抹消して初めて引き渡しが可能になる、というわけです。

そのようなトラブルを避けるため、抵当権がついている家は売却できないようになっているのです。

ただし、これには例外もあります。
「任意売却」のように、ローンを完済しなくても良い特別なケースもあります。
この任意売却については、後ほど解説します。

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住宅ローン中の家を売却するための手順

住宅ローン中の家を売却するには、ローンの完済が重要ポイントとなることが分かりました。

ここが気になりますよね。
この疑問を解決するための手順を解説します。

売却の検討を始めたばかりの方のためにファーストステップからお伝えしていきます！

STEP1：住宅ローン残高を確認する

ステップ1は「住宅ローン残高を確認する」です。

これは「今、一括返済するならいくら必要か」を調べるということ。
家の売却に合わせて、ローンの方も一気に返済するわけですからね。

「返済予定表」とは、いわゆる住宅ローンの明細に当たるもの。
月ごとの支払い額や利息額などが一覧表になっており、今現在のローン残高が分かりやすいです。

また、ちょうど年末が近ければ「残高証明書」が送られてくる頃。
こちらは年末時点のローン残高を確認することができます。

STEP2：売却価格の査定をしてもらう

ステップ2は「売却価格の査定をしてもらう」です。
実はステップ1と2は逆でも同時進行でもいいのですが、どちらかというとハードルが低い方を先に記載しました。

不動産会社に依頼すると、築年数や地価・近隣の取引事例などから価格を算定してもらえます。

査定の依頼方法は主に上の2パターンとなり、できれば両方を併用されるのがおすすめ。

近隣の優良店はその地域ならではのきめ細やかな情報を握っているのがメリット。
一方、一括査定サイトは複数社にまとめて査定依頼でき、幅広く情報収集できるのがメリット。

査定価格は会社によって幅がありますので、最低3社位には見積もってもらうと良いです。

ちなみに売却価格の大まかな相場感については自分でも調べることができます。
こちらの記事では、売却相場の決まり方や調べ方について解説していますので、宜しければ参考にしてみて下さい。

STEP3：状況別の売り方を考える

ステップ3は「状況別の売り方を考える」です。

ステップ1と2で現在の「ローン残高」と、売却する場合の「査定価格」が分かってきましたね。
早速、この2点を比べてみましょう。

このどちらかの状況に当てはまるはずです。
次項からは、この2つの状況別にケーススタディで解説していきます。

その前に一点、家の売却には諸費用がかかる点にはご注意を。
「ローン残高」と「査定価格」に開きがあればさほど問題ありませんが、両者がトントンに近い場合は気をつけなければなりません。

売却にかかる諸経費については後ほど「注意点」のところでご紹介します。

なお、離婚による家の売却を検討されている方には、記事の後半で離婚にテーマを絞って解説。
こちらも是非参考になさって下さい。

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Case1：家を売ったらローンが完済できる場合

ケース1は【ローン残高＜査定価格】
つまり家を売ることでローンが完済できるケース。

アンダーローンの場合はローン返済中とはいえ、家を売ったお金でローンを一括返済できますから、売却は比較的スムーズに行うことができます！

ポイントとなるのは上記5の部分。
買い手の住宅ローンが実行され、売買代金があなたの口座に入金されるのでローンを完済。
そして物件の引き渡しと、これらが全て同時に行われるイメージです。

また、上記の手順は最もポピュラーな「仲介」を想定してお伝えしましたが、仲介ではなく「買取」にて売却をすることも可能です。

買い手が一般の個人客ではなく、不動産会社になるということですね。

買取の場合、不動産会社がその後リフォームなどして事業として売り出すため、買取価格は一般の査定額より何割か安くなるのがデメリット。

買取価格でも住宅ローンを全額返済できるか、そこは注意しなければなりません。

ですが不動産会社と折り合いさえつけばスピーディーに買い取ってもらえるのは大きなメリット。
事情があって早く売却したい、そんな時には買取も不動産会社に相談してみてはいかがでしょう。

住宅ローン一括返済の手数料は？

これまで毎月支払ってきた住宅ローン。
一括返済となると手数料が結構かかるのでは？と心配になる方は多いのではないでしょうか。

Point！
結論から言いますと、一括返済の手数料は2〜4万円程度が目安です。

住宅ローンで、もともと組んだ支払スケジュールを前倒しすることを「繰上げ返済」といいます。
この「繰上げ返済」の際には、手数料がかかるのが一般的。

今回取り上げている「一括返済」は、ローンの一部ではなく残り全てを返済してしまうもので、「全額繰上げ返済」などと呼ばれます。

この時の手数料がどの位か、三菱UFJ銀行のwebサイトを例にとってみましょう。

（引用：三菱UFJ銀行「借入後に必要な住宅ローン手数料」）

「期限前完済手数料」という名前ですね。
手続きの方法によって16,500円〜33,000円と幅があることが分かります。

この位の手数料なら、影響はさほど大きくなさそうですね！
もちろん手数料は金融機関により異なります。
心配な方はあらかじめ確認しておきましょう。

そのほか家の売却にかかる諸費用については、後ほどまとめて一覧表にしてご紹介します。

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Case2：家を売ってもローンが残る場合

ケース2は【ローン残高＞査定価格】
つまり家を売ってもローンが残るケースにまいりましょう。

オーバーローンの場合、家を売ったお金だけではローンを一括返済できませんから、プラスで対策を練る必要があります。

査定を依頼した不動産会社にも相談しながら対策を考えていきましょう。
その方向性が決まったところで、具体的な売却活動に入っていく流れになります。

これらを順番に解説します。

手持ち資金を工面する

まず1つ目は「手持ち資金を工面する」です。

家を売っても足りない分を自己資金で支払ってローン完済するということですね。

もしこの方法が可能なら非常にシンプルに事が運びますので、ご自身の貯蓄のほか親など頼れる人がいるなら何とか検討したいところ。

特に足りない分が比較的少額で済みそうな場合には、この方法で何とかできる可能性が高まるかもしれませんね。

手持ち資金が工面できれば、後の流れは先ほどのアンダーローンと同じ。
不動産会社を選んで売却活動を依頼し、買い手が見つかったら売買契約。

そして最後の引き渡しにて、売却で得られたお金と自己資金を合わせてローンを一括返済することで、引き渡しが可能となります。

住み替えローンを利用する

2つ目は「住み替えローンを利用する」です。

住み替えローンは新居を「賃貸」ではなく「購入」するのが前提。
新居のローンに、売却する家のローン完済に足りない分を抱き合わせできるという特徴があります。

新たな借り入れで現行の住宅ローンは完済できますし、新居のローンと一本化されるため「ローンの二重払い」を免れるのがメリット。

ただし、この住み替えローンには色々な注意点があることも事実。
利用するには、不動産会社や金融機関の担当者も交えた入念な準備が必要です。

住み替えローンは2つのローンを一本化するわけですから、借り入れ総額が大きくなりがち。
つまり、より大きな借り入れを背負うということ。

これは、今後の収入や家族構成の変化にともなう支払いリスクが高くなることはもちろん、ローン審査のハードルも高くなります。

それから「売却」と「購入」の両方を、同じ日に「決済」しなければならないのも手続き上のハードルになります。
※「決済」とは、売買代金の受け渡しを完了させることで、引き渡し日に行われます。

さらに住み替えローンで考えられるデメリットとして、一般の住宅ローンに比べて金利が高くなりやすいことも補足しておきます。

このように、住み替えローンには色々な難しさがあります。

場合によっては売却しないで済む方法についても選択肢を広げて検討してみることが大切です。

任意売却する

さて、オーバーローンの対策3つ目は「任意売却する」です。

任意売却の大きな特徴は次の2点です。

つまり任意売却とは、金融機関に何とか融通してもらって売却する制度。
競売になる一歩手前の最終手段とも言えます。
そのためデメリットや注意点は要チェックです。

任意売却はどこの不動産会社でも扱っているわけではありません。
取引には特殊なスキルを必要とするため、任意売却の経験が豊富な会社に依頼し、金融機関との交渉を円滑に進めることが大切です。

また、他のローンやクレジットに影響が出てしまうのは困りますよね。
これを防ぐには、任意売却の前にローンの滞納そのものを回避することが不可欠です。

もちろん、滞納したくてする人なんていません。
仕事上の事情、突然のケガや病気などやむを得ない事情があることでしょう。

そんな時は、金融機関にローン支払い条件の変更（リスケジュール＝リスケ）を相談することもできます。
滞納や任意売却以外に方法はないか、ベストな解決策を考えていきたいものです。

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住宅ローン中の家を売却する際の注意点

ここまで、いくつかの売却パターンについて見てきましたが、実はそれらに共通する注意点があります。

この2点について解説していきます。

売却にかかる費用を把握する

売却にかかる費用というのは、売却によって手元に残るお金に直結するため常に意識しておきたいもの。
手続きが進むまで詳細が分からないものもあるため、大まかでOKです。

先にピックアップしてお伝えしていたローン一括返済手数料も含め、一覧表にまとめました。

＊ローン返済中の売却にかかる主な費用＊

この中でまず押さえておきたいのが1つ目の「仲介手数料」。

これは金額が比較的大きい上、ほとんどのケースで必要となる代表的な費用といえます（ただし「買取」の場合は不要）。

この位が目安となります。

そのほか金額が大きめなところでは、引越し費用も要チェック。
引越しは繁忙期と通常期で料金が大きく変わるという特徴があります。

そのため、3月〜4月といった繁忙期はなるべく避けるようにするのがコツ。
また週末を避けて平日にするだけでもかなりおトクになります。

特に、住み替えにあたって仮住まいが必要となるケースでは、引越し費用が2回かかることに。
仮住まいの家賃も含めるとかなりの額になりますので、賢く工夫して費用を抑えていきましょう。

買い替えは「売り先行」で

住宅ローン返済中の家を「売却」し、新しい家を「購入」しようとする場合、「売却」と「購入」の順序としては「売り先行」がおすすめです。

上記の通り、買い替えの順序には2つのパターンがあります。
このうち、住宅ローンを返済中の状態から買い替えるなら、「売り先行」で進めていきましょう。

「売却」と「購入」を比べると、「売却」の方が不確定要素が強いです。
いつになったら買い手が現れるか分かりませんし、価格交渉で予想以上の値引きになることも。

ですから「売却」の方を先に決まりをつけてから、新居の購入に進む方が堅実な進め方といえます。

特に住宅ローンを返済中の場合、さらに新居を購入するために新たな住宅ローンを組むのは難しいことが多いです（条件をクリアすればダブルローンという方法もあります）。

そのため「売り先行」をベースに、実際は同時進行に近い形で「売却」と「購入」の時期がなるべく近くなるように進めていくのがベストです。

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【住宅ローン中の離婚】家と残債をどうする？

ここからは、【住宅ローン中の離婚】にテーマを絞って解説していきます。

こうした疑問にお答えしていきます。

離婚の際、住宅ローン中の家はどうすべき？

離婚の際に住宅ローン中の家をどうするかは、

• どちらかが住み続ける
• 売却する

この2パターンが考えられます。
このうちおすすめなのは、ずばり売却です。

住宅ローンが残った状態というのは、さまざまなトラブルの元になります。

例えば住宅ローンの名義人が夫で、妻が子供と住み続けると仮定した場合、元夫はそこに住んでいないわけですから、きちんと支払いを続けてくれるかどうかは微妙なところでしょう。

唯一、住宅ローンの名義人が夫だとして、その夫が引き続き住み続けるなら比較的シンプルかもしれません。

しかしその場合でも、連帯保証人が妻になっていることがあり要注意。
連帯保証人は簡単には外すことができませんし、もし元夫がローンを滞納してしまったら連帯保証人が支払わなければならないのです。

最近は、夫婦共働き向けの「ペアローン」で組むケースも増えているようです。
ペアローンの場合、夫婦2人がローンを組む形となるため借り入れ額は高額になりがち。

これが離婚となった場合、住み続けたい方の単独ローンに借り換えるのは容易ではありません。

このように、婚姻を前提として組んだ住宅ローンは、離婚後にさまざまな不具合が生じやすいです。
トラブルを避けるためにも、住宅ローン返済中の家は売却する方が賢明です。

離婚で家を売却しても残債がある場合は？

離婚にあたり住宅ローン中の家は売却がおすすめとお伝えしましたが、確かに例外もあります。
それが、オーバーローンの場合です。

オーバーローンとは前述のとおり、「家を売ってもローンが残る状態のこと」でしたね。

オーバーローンの場合、売却しただけでは住宅ローンを完済できないため、しばらくどちらかが住み続けてローン返済を続けるのが一般的です。

この時、誰がローンを返済していくかですが、できれば住み続ける人が払う形にしたいもの。
ローン名義人がそのまま住み続けるならあまり問題はありませんね。

ではローン名義人ではない方が住み続けたい場合はどうでしょうか。
まず考えられるのが、ローンの名義変更です。

離婚という事情がある場合、ローンの名義変更（単独名義に変更を含む）が認められる場合があります。

ただし、そのためには当初の名義人と同程度の安定した返済能力が求められるため、非常にハードルは高く却下されることも多いようです。

もう1点、ローン名義人ではない方が住み続けたい場合に「ローンの借り換え」という方法があります。

ローンの残債に対して全く新しい住宅ローンを組む、ということですね。
これまでペアローンや連帯債務だった場合でも、借り換えをすれば単独名義に一新できるためメリットは大きいと言えます。

また、たとえオーバーローンであっても売却した後のローン残債が自己資金でまかなえるようなら、売却も選択肢に入れたいところです。

あるいは前述でご紹介した「任意売却」もオーバーローンで売却するための1つの方法となります。
どうしても売却したいという事情がある方は、不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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【住宅ローン払えず】売却以外に方法は？

仕事や収入にも変化があり、住宅ローンが払えない・苦しいといった方が増えています。

そんな時、どうしたらいいのでしょうか。
売却するにもオーバーローンだとハードルが高いこともお伝えしてきました。

ここでは「売却」以外に、住宅ローンの負担を減らすための方法をご紹介します。

1と2は、金融機関への相談となり、3と4は不動産会社への相談案件となります。

一番シンプルでおすすめなのは、1の「金融機関に返済期間を長くしてもらう」です。
今ローンを組んでいる金融機関に、ローン支払い条件の変更（リスケジュール＝リスケ）を相談するということですね。

今の住宅ローンの金利がやや高めである場合は、2の「住宅ローンを借り換える」も有効。
ちなみに筆者の自宅はこれで月々の返済額と返済期間ともに減らすことに成功しています。

そして4の「リースバック」というのは？

自宅を一旦売却した後で、借り戻してそのまま住み続けること。

実は、リースバックは正確には「売却」の一種。
リースバックを扱う不動産会社を探し、そこに売却してから賃貸として借りるのが一般的です。

借りている間は賃料の支払いが必要となりますが、現在の住宅ローンより少なくできる可能性があります。

またリースバック最大のメリットは、一旦家を売却することで、大きな資金を手にできること。

資金は教育費などに充てることもできますし、収入が今より安定してきたら買い戻せるタイプもあります。

このように、住宅ローンの負担を減らす方法は売却以外にもいくつかあります。
もともと住み替えをしたくて売却を検討されているなら良いのですが、「本当は手放したくない」という方は売却以外の方法も検討してみては。

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まとめ

今回は「住宅ローン中の家の売却」をテーマにお届けしてきました。

住宅ローン返済中の家を売却するには、アンダーローンなのか、オーバーローンなのかが大きな分かれ目となることが分かりました。

アンダーローンならあまり問題はなく、通常通りの手順でスムーズに売却が可能。
オーバーローンの場合は何らかの対策が必要となります。

オーバーローンの場合は売却の難易度が高くなりますので、売却時期を見直してみることも一つでしょう。
住宅ローンが苦しいなら、金融機関に返済期間の変更を相談できることもお伝えしました。

いずれにしても、現在の「ローン残高」や「家の査定価格」をきちんと把握することがスタート。
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