家を売る時期・タイミングはいつがおすすめ？ 築年数や景気も含めて解説

家を売るタイミングはいつなのか？景気や相場は？気になりますよね。

不動産会社に「売りどきは？」と聞くと、大抵いつ聞いても答えは「今が売りどき」です。

Check！
なぜいつも「売りどき」なのか？
それはずばり、売る時期を判断するための要素が沢山あるからなのです。

そこで今回のメイントピックスはこちら。

家を売る時期を判断するための7要素

その前に、気になる現状や「これだけは避けたい！」という時期についても解説。
記事の最後では「失敗しない不動産会社選びのためのとっておきのヒント」にも触れています。

この記事をお読みいただくことで、不動産投資家のように相場が読めなくても損をしない、堅実な売りどきを見出すことができるようになります。

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今は家を売るタイミングではない!?

今後どうなるか不透明だから、家なんて大きな買い物をしようという人は少ないのではないか。

こんな考えも頭をよぎります。

ですがフタを開けてみると、マイホーム市場は低調どころかいたって順調。
むしろ「おうち時間」が増えたことで家を手狭に感じたり、間取りに不便さを感じたりするようになった人々が増加。

より快適な家を求めて、購入にふみ切るケースが増えているのです。
ここでは中古戸建て住宅を例にとって動向を見てみましょう。

(公社)全国宅地建物取引業協会連合会が公表している「不動産市場動向データ集 2022年1月」によれば、中古戸建ての平均価格と成約件数推移は次の通り。
首都圏と近畿圏に分かれています。

◆首都圏の平均価格・成約件数◆

◆近畿圏の平均価格・成約件数◆

（引用：(公社)全国宅地建物取引業協会連合会）

2020年上半期の価格に大きな落ち込みが見られますが、その後少しずつ価格を上げてきていることが分かります。
成約件数も突出するほどではないものの、まずまずで推移しているのではないでしょうか。

後ほどマンションを含めた不動産価格指数についても「景気」の項目でご案内しますので、そちらも是非ご覧になって下さい。

さて、不動産の売買といえば、マイホームとしての売買ばかりではありません。
例えば、収益を目的とした不動産投資。

店舗や商業地などの商業用不動産は、緊急事態宣言やまん延防止等重点措置などによるダメージが避けられない分野でしょう。

ですが反対に住宅系不動産は意外にも安定感を見せているということで、「不動産投資」に注目が集まっているのだとか。

不動産を買いたい投資家が増えている、それはまさに「売りどき」であることを意味します。

もちろん不動産投資がどこまで活発になるか、未来のことを断言することはできません。
ですがここまで価格が順調に推移していることも事実ですから、少なくとも売却を「避けるべき」タイミングではないことは明らかでしょう。

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家を売る時期、これだけは避けて！

家を売る時期について、これだけは避けていただきたいという、注目ポイントがあります。
それはずばり！！

優遇税制を受けられない時期。

家そのものの「高い・安い」もあるのですが、家の売却でかかる税金もかなり影響が大きいです。
ここを抑えることができるかどうかで、結果的に手元に残る資金は大きく変わってくるのです。

とかく税金は難しく感じやすいですよね。
そこでここでは、一般的なマイホーム（自分が住む家）を想定して、Q&A風に進めてみましょう。

あなたは大丈夫？マイホームの優遇税制

具体的には、

こうしたケースが該当します。

新居に引っ越してから旧居を4年、5年と放置していると、
「それはもはやマイホームとは言えないでしょう」とみなされてしまう、ということです。

現在、国の方針としては「空き家はなるべく増やしたくない」と考えています。
ですから引っ越しをしたら旧居は放置せず、なるべく早く売却するのが「売りどき」なのです。

このような活用方法も1つの選択肢かもしれませんが、その代わりにマイホームの特例が使えなくなることは知っておいて下さい。
「知らなくてなんとなく経っちゃった」というのだけは避けたいところです。

マイホームの特例といえば、代表的なものが「3,000万円の特別控除」と呼ばれるもの。

仮に3,000万円に所得税＋住民税の税率20％をかけてみると、600万円。
Max600万円もの節税につながるのはかなり大きいですからね。

税率が高い時期も避けて！

とはいえ上記の内容は、あくまで引っ越した後のお話。

このような方に向けてもう1点、注目のポイントとなる「税率」についてお伝えします。

先ほど「所得税＋住民税の税率20％」と税率に少し触れましたが、この税率は実は2段階に分かれています。

売った年の1月1日現在、所有期間がまだ5年以下だと「短期譲渡所得」という扱いになり、高い税率となってしまうのです。

さらにこの「安い・高い」はちょっとやそっとのことではありません。

◆所得税＋住民税 税率表◆

主に上の2つ「所得税」と「住民税」を見て頂きたいのですが、長期なら20％に対して短期だと39％となり、その差およそ2倍にもなるのです！！

先の「所得税＋住民税」は、もろもろの計算をした後の最終的な「売却益」に対して課されるものです。
確かに「売却損」なら税金は課されません。

ですが、売却損の方も「家の所有期間」は無関係ではありません！
それは、売却損の方向けのマイホーム特例に関係してくるためです。

マイホーム特例といえば先ほど「3,000万円の特別控除」に少し触れましたが、実は売却損が出た方向けにも特例が用意されています。

といったもの（名前は長いので覚えなくてOK）。

これらはマイホームを売却した時の「売却損」と、普段の給料などから得た所得を「損益通算」できるのが特徴。
給料などの所得も含めた全体としての節税対策につながります。

これらの特例には、先ほどと同様「売った年の1月1日現在、所有期間が5年超」という条件が設けられているのです。

このようにして考えると「所有期間5年超」というのは大きなチェックポイントとなることが分かります。
何しろ税率そのものが違うのですから。

何か特別な事情がない限りは、所有期間5年以下の状態で家を売るのは避けるべきでしょう。

ちなみに念の為ですが、最新の税制については、不動産会社の窓口を通すなどして税理士にきちんと確認されることをおすすめします。

税制は随時変わっていきますし、減税を受けるためにはクリアすべき細かな条件も。
「新年が明けたら税制が微妙に変わっていた」なんてことも、あるある。

こうしたややこしい税金に対し、私たちをサポートしてくれるのが税の専門家「税理士」です。
もちろん不動産会社の方でも不動産に関する税金のことは熟知されているはずですが、残念ながら100％とは言い切れません。

フタを開けてみたら「違うじゃない！！」とならぬよう、税金については適切なタイミングで正確なアドバイスをもらえるようにしたいものです。

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家を売る時期を判断するための7要素

ここまで、優遇税制に注目して解説してきましたが、確かに相場なども気になりますよね。

ここからは本題の、家を売る時期を判断するための7要素について、順番に解説していきます。

特に気になるのは景気や不動産相場による判断ではないでしょうか。
まずはここを重点的に解説していきます！

判断要素①景気

売りどきの判断要素の1つ目は「景気」です。

景気と不動産相場の関係

一般的な動きとしては上記のようになります。
当然、売り手としては少しでも高く売りたいわけですから、景気が上向きになっている時の方が売りどきということになります。

現在の景気は？

先行きには懸念があるものの、持ち直しが続きそうといった見解ですね。
これは家を売るタイミングとしてはそう悪くなさそう。

それから三菱UFJリサーチ＆コンサルティングからは次のような「景気予報」も出ています。

（引用：三菱UFJリサーチ＆コンサルティング「グラフで見る景気予報（2月）」）

こちらは2022年2月現在の情報となります。

これらの資料は月次で公表されているようなので、まめにチェックするようにすると景況をつかむのに役立つでしょう。

気になる不動産相場は？

国土交通省が公表している「不動産価格指数」によると、近年の不動産価格の動向は次のとおり。

（引用：国土交通省「不動産価格指数」）

上のグラフは2010年の値を100として、そこからの価格変動が指数化されています。

目立つのはやはり緑のライン。
マンションはここ10年近く、上昇傾向となっていることが分かります。

前の値段を知ってたら、今の不動産が高すぎて💦売り時だけど買い時でなく💦でも、住宅ローン使えるラストチャンス！とポータル見ては悩んでます😅
今の家はいくら気に入ってても築25年にならないうちに売らねば！とは思っています。
長々と失礼しました。フォローありがとうございます😊

— スィーツ大家@せっきぃ (@hybridooya) February 13, 2022

売り時だけど買い時でない、これは確かに真実をついていますね！
高く売れる時というのは買う方も高くなっていることには注意が必要です。

もっと待ってから売るべき？

Point！
上記のような上昇傾向の時には、すぐに売らない方がおトク、という考え方もあります。

もう少し待った方がさらに価格が上がって高く売れるから、というのがその理由です。

確かに、上昇トレンドでは焦ってまで売る必要はないでしょう。
ですが、あえて「待つ」ことにもリスクがあることは知っておかなければなりません。

下記のグラフは、家の価格に大きく影響を及ぼす地価の変動率のグラフです。

三大都市圏における
地価の対前年平均変動率の推移

（引用：国土交通省「土地白書」）

この期間に何が起こっているかというと、

が大きいでしょう。
こうした危機の際には価格は急に下落しますし、その時期を予測しきることは難しいもの。

それに、いざ売りに出したとしても、すぐに売れるとは限りません。
その間に相場価格が急落、なんてこともゼロではありませんから要注意。
（家が売れるまでの期間については後述）

最終的に「待つ」か「売る」かは個々の判断になるわけですが、心配ならば上昇している今のうちに売却に動かれる方がリスクは低いと言えます。

判断要素②ライフイベント

「家を売りたい」と考える理由は人それぞれ。
不動産を事業や投資と捉えている方はさておき、多くの方はライフイベントや日常生活の変化の中で、売りたいという思いが出てくるのではないでしょうか。

「子どもが成長し手狭になった」
「子どもが独立したから適度な広さのマンションに引っ越したい」

このようにご自身の生活の視点から「売りたい」と思われた時こそが、実は最大の「売りどき」。
当たり前のようですが、やはり売りどきは生活を基点にして考えるのがセオリーなのです！

例えば、「本当は売りたいけど、これからもっと相場が上がるかもしれない」と売却を先延ばしにするとどうなるでしょうか。

本来住み替えをして得られたはずの豊かな生活を得られず、家族は不自由な思いをするかもしれません。
そうなれば本末転倒ですよね。

それに、先延ばしにしている時に限って、魅力的な物件が出てきたりするもの。
1つとして同じ物件がないのが不動産の特徴ですから、一期一会を大切に、運命の物件との出会いを逃さないようにしたいものです。

今、ご自身そして家族のことを考えて「売りたい」と思われたのなら、それが一番優先されるべき売りどきなのです。

家の売り時、買い時は家族構成変化等のため、その時にできる限りで高く売れるよう頑張ることがタイミングよりも重要である。よって、売却戦略をしっかりと持ち、相場観、集客上手な専門家と売却を進めよう #家の売り時 #不動産投資 #不動産購入

— 不動産購入くん (@hudousankounyu) February 9, 2022

判断要素③築年数

家の価格は築年数によって少しずつ、右肩下がりに目減りしていくのが一般的です。
では築年数から見て「売りどき」な時期というものはあるのでしょうか。

築年数による価格の動き

国土交通省の資料「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」では、中古住宅の価格査定の例について次のようにグラフ化しています。

（引用：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」）

木造戸建てを所定のマニュアルに基づき査定すると、築15年までの下落率が比較的大きく、築10年でほぼ半分の価値となります。
（建物のみで土地の価値は別です。）

築15年を過ぎると下落率は緩やかとなり、築20年以降はほぼ横ばいになることが分かります。

対して中古マンションはというと、新築直後に一気に10％ほど下落。
そこからは年数に比例して下落していきます。

下落率が戸建てよりも緩やかなのは、マンションの方が減価償却年数が長いためです。
建物としての「持ち」が、鉄筋コンクリート造の方が長いとみなされているわけです。

築年数から見た売りどきは？

以上のことから、家を少しでも高く売るためには、なるべく築年数が浅い方が有利ということが分かります。
その上でより良いタイミングはというと、

このようになります。
マンションは最初の下落幅が激しいため、新築後数年で売ってしまうと購入額⇔売却額との落差が損失になりやすくおすすめしません。

また、前述の「税率が高い時期も避けて！」でお伝えしたとおり、あまり早い時期に売ろうとすると税率が高くなる問題も。
このあたり、築年数と税金はセットで考えることも必要となります。

判断要素④住宅ローン

住宅ローンについては、

この2つの切り口があります。

最新の住宅ローン金利

最新の住宅ローン金利は、買い手側の購買意欲に影響します。
低金利になっている方が買い手にとっては月々の返済額を抑えることができるため、購買意欲が高まります。

つまり、低金利の方が売りどきということです。
では実際の金利動向はどうなっているでしょう。

（引用：フラット35「民間金融機関の住宅ローン金利推移」）

近年長期間にわたって低金利が続いていることが分かりますね。
上のグラフでは2〜3％となっていますが、優遇金利も加味すると実際は1％を切っている状況。

この低金利が長年続いていることを考えると、今後も変化の兆しが見えない限り、売るタイミングに与える影響は少ないでしょう。

自分で借り入れている住宅ローン

家を売るタイミングを考える時、自分の住宅ローンとの相談は切っても切り離せません。
住宅ローン残高が今どうなっているのか、その状況確認は必ず行うようにしましょう。

家の売却相場と住宅ローン残高を比較してみて、売ったお金でローンを完済できそうなら、1つの売りどきと考えることができます。

じゃあ家を売却したらいくらになるのか、っていうことですが、これは不動産会社に査定してもらうと良いです。

少しでも売却を検討しているなら無料で査定してもらえますし、イエウール やすまいValueなどの査定サイトを利用すれば面倒なアポイントなども必要ナシ。

こちらの記事では、今住んでいる家がいくらで売れるか調べる方法について解説しています。
おすすめ一括査定サイトもご紹介していますので、参考にしてみて下さい。

判断要素⑤税金

税金に関しては、記事前半での『家を売る時期、これだけは避けて！』のところで優遇税制についてガッチリと解説しています。

改めて要点をまとめておきましょう。

さらにもう1点、マイホームの軽減税率についても追記しておきます。

この軽減税率の特例は、売却益がかなり大きくなりそうな方が対象です。
この特例を使う可能性のある方は、条件にある「所有期間10年超え」が売りどきとなります。

自分の売却益がどの位になりそうか、計算してみたい方はこちらの記事で詳しく解説しています。

判断要素⑥住み替えシーズン

不動産業界を年間を通して見てみると、実は取引の増える繁忙期と、その反対の閑散期といった波があります。
この繁忙期こそが、住み替えシーズンです。

1年の中で最も取引が増える、最大の住み替えシーズンはずばり、2〜3月。
この時期が、年間で考えた場合の最高の売りどきとなります。

やはり購入希望者が沢山いる時期の方が、好条件で売れやすいですからね。
時期をうまく合わせられそうなら、3月までに売るように照準を合わせて、売却活動を進められるのがおすすめです。

理想的な進め方としては、1月頃に売り出しをスタート→3月までに買い手を見つける。
このような流れになります。

ですが実際のところ、3ヶ月で売却できるのはかなり早い方で、物件によっては結局半年以上かかってしまうことも。

また売り出し前には価格査定や不動産会社選びなどの段取りもありますから、早め早めを心がけて動き出すようにすると安心です。

こちらの記事では家を売る時の流れや基礎知識・注意点などを初心者にも分かりやすく解説しています。

判断要素⑦マンションの大規模修繕

マンションではおおむね10年〜15年という周期で大規模修繕というものが行われます。

もうすぐ大規模修繕の時期になる、そんな方は大規模修繕の「後」がおすすめの売りどき。

大規模修繕を終えると共用部分や外壁・外装を中心に全体がキレイになるため印象が違いますし、何より安心感が増します。

それに、修繕工事にあたっては住人同士の打ち合わせが頻繁に行われたりバルコニーが工事で使えなかったりといった煩わしさも。

それがちょうど終わっているというのは買い手にとってはメリットですし、価格交渉の際のアピールポイントにもなり得るでしょう。

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結論、家を売る時期の決め手となるのはこれ！

ここまでお伝えしてきた項目のうち、最も優先すべきは、ずばり「ライフイベント」。

なぜなら、大切にしたいのはご自身やご家族の生活そのものだからです。

その上でさらに注意したいのが、

このあたりはよく確認されると良いです。

そしてさらに、景気や相場情報ですが、こちらはあくまで不確定な要素となります。
現時点までの動きは分かっても、今後の動きを確実に予測するのは難しいため、あくまで参考程度に考えておくと良いでしょう。

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家が売れるまでの期間

家の売りどきを考える際には、家が売れるまでの期間も考慮しなければなりません。
そうしないと、せっかくの売りどきを結局逃してしまうことにもなりかねません。

◆家が売れるまでの期間◆

上記のうち、個々の物件による差が大きいのは「売り出し中」の部分。

ちょうどいいタイミングで買い主が現れれば1ヶ月で済むこともありますし、はたまた価格が相場より高めだったりすると半年以上かかることもあります。

中古マンションを売り出してから売買契約が締結されるまでの平均日数は75日。これを過ぎれば、苦戦している状態と言える。今は住宅価格の上昇で「売り時」と言うコンサルタントが多いが、欲張ったり、不動産屋選びを間違えば、長期戦になってしまうこともある。業者選びは慎重に。

— マンションGメン (@mansion_Gmen) February 12, 2022

売りどきを逃さないためには、適切なアドバイスがもらえるようパートナー選びも大切ということですね。

何かとおっくうになりがちな不動産会社選び。
不動産一括査定サイトなら、スマホ1つで簡単に査定依頼ができ便利です。

「イエウール 」や「すまいValue」といった一括査定サイトでは、日程調整が不要な「簡易査定」も受け付けてもらえます。
まずだいたいの価格が知りたい、という方にもぴったり。

売り込みの電話が心配なら、最初に「全てメールでやりとり希望」と記載すれば極力減らすことができますので、是非覚えておいて下さい。

これで複数の不動産会社にコンタクトを取ることができますので、その中で知識や経験が豊富な担当者を選んでいきます。
信頼できるパートナーと出会い、失敗しない売却を目指しましょう！

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まとめ：家を売るタイミングを逃さないために

最後までお読みいただきありがとうございます。
今回は、家を売る時期・タイミングについて、さまざまな角度から解説してきました。

改めて要点をまとめておきます。

以上がまとめとなります。
家の売りどきを考える際には沢山の判断要素があって迷ってしまうこともあるかもしれません。

そんな時は「あなたやあなたのご家族にとって最適なタイミングはいつか」という原点に、一度立ち戻ってみてはいかがでしょうか。

また、家を売るタイミングを逃さないためには初期段階での「不動産会社選び」がとても重要なポイントとなってきます。
ここがその後の明暗を分けると言っても過言ではありません。

最後に、失敗しない不動産会社選びのためのとっておきのヒントをお伝えします。

あなたにとって最良のパートナーを見つけ出し、ベストなタイミングでの売却を目指していきましょう！

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＜参考資料＞
・(公社)全国宅地建物取引業協会連合会「不動産市場動向データ集 2022年1月」
・内閣府「景気ウォッチャー調査」
・三菱UFJリサーチ＆コンサルティング「グラフで見る景気予報」
・国土交通省「不動産価格指数」
・国土交通省「土地白書」
・国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」
・フラット35「民間金融機関の住宅ローン金利推移」